Invertir en el sector inmobiliario en Arabia Saudí

Panorama de la inversión inmobiliaria en Arabia Saudí

La inversión inmobiliaria en Arabia Saudí abarca el desarrollo directo de inmuebles, los REIT cotizados en el Tadawul, la vivienda de ROSHN y los activos de los gigaproyectos. El sector es uno de los mayores de Oriente Medio, con un valor de mercado total estimado por encima de los 4 billones de riyales saudíes (SAR) (unos 1,1 billones de dólares), y se prevé que crezca a medida que el programa de vivienda, la cartera de desarrollo comercial y los proyectos emblemáticos de la Visión 2030 aporten nueva oferta.

El mercado residencial se ve impulsado por el objetivo del Ministerio de Vivienda de aumentar la tasa de propiedad de vivienda entre los saudíes desde aproximadamente el 47 % (en el lanzamiento de la Visión 2030) hasta el 70 % en 2030. Este programa ha catalizado el desarrollo de comunidades residenciales integradas, planes de vivienda asequible y la expansión de la financiación hipotecaria. Nuestra guía de inversión inmobiliaria ofrece vías de entrada detalladas para este mercado. Solo ROSHN, la promotora nacional de comunidades respaldada por el PIF, cuenta con una cartera de más de 400.000 viviendas en varias ciudades saudíes.

El mercado inmobiliario comercial se está reconfigurando por el programa de sedes regionales (RHQ), que exige a las empresas internacionales con contratos con el Gobierno saudí establecer su sede regional en Riad antes de 2024. Esto ha disparado una demanda sin precedentes de oficinas de categoría A, con un incremento de los alquileres de oficinas en Riad del 30 % al 50 % desde el anuncio del programa.

El mercado de REIT en el Tadawul ha crecido hasta una capitalización bursátil combinada de unos 50.000 millones de riyales saudíes (SAR) repartidos entre 18 REIT cotizados, lo que ofrece una exposición de calidad institucional al sector inmobiliario saudí en los segmentos de oficinas, comercio minorista, hostelería e industrial.

Tesis de inversión

La tesis de inversión inmobiliaria en Arabia Saudí se ancla en un desequilibrio estructural entre oferta y demanda en los segmentos residencial, comercial y hotelero, impulsado por el crecimiento demográfico, la urbanización y unos programas de desarrollo catalizados por el Gobierno sin precedentes.

La demanda residencial es demográfica y de política pública. La población de Arabia Saudí, de unos 35 millones de habitantes, crece a un ritmo del 1,5 % al 2 % anual, con una población nacional saudí notablemente joven (el 50 % tiene menos de 30 años). El programa de acceso a la vivienda genera una demanda sostenida de entre 100.000 y 150.000 viviendas nuevas al año, respaldada por la expansión de la financiación hipotecaria y los programas de subvención pública.

El mercado de oficinas comerciales atraviesa un shock estructural de demanda. El programa RHQ ha atraído a más de 500 empresas internacionales a establecer su sede regional en Riad, lo que genera una demanda estimada de entre 1 y 2 millones de metros cuadrados adicionales de oficinas de categoría A durante el periodo 2024-2028. Las tasas de desocupación en los distritos de oficinas prime de Riad han caído por debajo del 3 %, y la nueva oferta está limitada por los plazos de desarrollo.

Los inmuebles de los gigaproyectos crean clases de activos completamente nuevas. NEOM, The Red Sea, Qiddiya, Diriyah Gate y New Murabba están desarrollando inmuebles residenciales, hoteleros y comerciales a una escala y con unas especificaciones sin precedentes en la región, con presupuestos de desarrollo inmobiliario combinados que superan los 200.000 millones de dólares.

Oportunidades clave

Marco regulatorio

La Autoridad General Inmobiliaria (REGA, ahora el Regulador del Sector Inmobiliario) supervisa el sector, lo que incluye la concesión de licencias a promotores, la regulación de las ventas sobre plano, los requisitos de cuentas de garantía bloqueada y la concesión de licencias de intermediación. El Ministerio de Asuntos Municipales, Rurales y Vivienda gestiona la planificación del uso del suelo, las licencias de obra y el programa nacional de vivienda.

La propiedad extranjera de inmuebles se rige por la Ley de Propiedad Inmobiliaria Extranjera, que permite a los no saudíes poseer propiedades con fines residenciales y comerciales en la mayoría de las zonas, con restricciones aplicables a La Meca, Medina y determinadas zonas fronterizas. Los nacionales del CCG disfrutan de derechos de propiedad más amplios. Las empresas extranjeras pueden poseer inmuebles con fines empresariales a través de entidades con licencia de MISA.

La regulación de las ventas sobre plano (programa Wafi) obliga a los promotores que venden viviendas antes de su finalización a registrar los proyectos, constituir cuentas de garantía bloqueada y cumplir requisitos de hitos de construcción antes de liberar los fondos de los compradores. Esta regulación ha mejorado la protección del comprador y la transparencia del mercado.

La regulación de los REIT corre a cargo de la CMA, conforme a estándares ampliamente alineados con los marcos internacionales de REIT, que incluyen requisitos mínimos de distribución (el 90 % de la renta neta), límites de apalancamiento y normas de diversificación de activos.

La plataforma electrónica de alquiler Ejar exige el registro de todos los contratos de arrendamiento residencial y comercial, lo que mejora la disponibilidad de datos de mercado y la resolución de conflictos entre inquilinos y propietarios.

Estrategias de entrada

Desarrollo directo: los promotores extranjeros pueden entrar a través de entidades con licencia de MISA, adquiriendo suelo (o arrendamientos a largo plazo) y desarrollando proyectos residenciales, comerciales o de uso mixto. Para las ventas sobre plano se exige la licencia de REGA y el registro en Wafi.

Empresas conjuntas con promotores saudíes: los promotores saudíes consolidados —entre ellos Dar Al Arkan, Jabal Omar, Taiba Holding y promotores regionales— buscan socios internacionales que aporten capacidad de diseño, gestión de la construcción y comercialización. Las estructuras de empresa conjunta facilitan el acceso al suelo y la orientación regulatoria.

Inversión en REIT: el mercado de REIT cotizados en el Tadawul ofrece una exposición inmobiliaria líquida y de calidad institucional. Los inversores internacionales pueden acceder mediante el registro QFI. Entre los principales REIT figuran Riyad REIT, Al Rajhi REIT y Jadwa REIT.

Gestión de fondos inmobiliarios: el marco de concesión de licencias de fondos de la CMA permite constituir fondos inmobiliarios privados y públicos orientados a sectores, geografías o estrategias de desarrollo concretos. Los gestores de fondos internacionales pueden asociarse con entidades locales con licencia u obtener su propia autorización de la CMA.

Roles de contratista y proveedor en gigaproyectos: las empresas que prestan servicios de arquitectura, ingeniería, gestión de la construcción, acondicionamiento interior y gestión de instalaciones acceden al mercado a través de relaciones de contratación con los promotores de los gigaproyectos.

Principales actores y socios

Autoridad General Inmobiliaria (REGA): regulador del sector, encargado de la concesión de licencias a promotores, las ventas sobre plano y la regulación de la intermediación.

Ministerio de Asuntos Municipales, Rurales y Vivienda: planificación del uso del suelo, licencias de obra y el programa nacional de vivienda, que incluye la plataforma Sakani.

ROSHN: promotora nacional de comunidades respaldada por el PIF, con una cartera de más de 400.000 viviendas en Riad, Yeda y otras ciudades.

Fondo de Inversiones Públicas (PIF): inversor y promotor inmobiliario directo a través de ROSHN, NEOM, The Red Sea, Diriyah Gate, New Murabba y otros vehículos.

Dar Al Arkan: la mayor promotora residencial cotizada del Reino por ingresos.

Jabal Omar Development: promotora del enorme proyecto de uso mixto contiguo a la Gran Mezquita de La Meca.

Compañía Saudí de Refinanciación Inmobiliaria (SRC): proveedora de liquidez al mercado hipotecario respaldada por el PIF, que facilita el crecimiento del mercado hipotecario residencial.

Principales actores internacionales: CBRE, JLL, Knight Frank, Savills (asesoramiento); Emaar, Aldar (promotoras del CCG con presencia en Arabia Saudí); y numerosas firmas internacionales de arquitectura y construcción.

Factores de riesgo

• Riesgo de exceso de oferta: la cartera de desarrollo sin precedentes puede superar la absorción en determinados segmentos y geografías
• Maduración del mercado hipotecario: el rápido crecimiento del crédito hipotecario introduce riesgo de crédito si el valor de los inmuebles cae o aumenta la tensión sobre los prestatarios
• Sensibilidad a los tipos de interés: los tipos hipotecarios siguen a los tipos del dólar estadounidense a través de la paridad del riyal, y unos tipos más altos limitan la capacidad de compra
• Riesgo de ejecución de los gigaproyectos: la escala y la ambición de los megaproyectos pueden dar lugar a retrasos en la construcción, sobrecostes o una demanda inferior a la prevista
• Evolución regulatoria: la regulación inmobiliaria se está endureciendo progresivamente, lo que puede imponer costes de cumplimiento adicionales
• Limitaciones de transparencia del mercado: aunque en mejora, los datos del mercado inmobiliario en Arabia Saudí siguen siendo menos completos que en los mercados maduros
• Actividad especulativa: la rápida revalorización de precios en determinados segmentos (en particular las oficinas de Riad) puede atraer capital especulativo que amplifique el riesgo cíclico
• Inflación de los costes de construcción: la concentración de megaproyectos ha encarecido los materiales de construcción y la mano de obra en todo el Reino

Perspectivas

El sector inmobiliario saudí entra en el periodo 2026-2028 en una fase de crecimiento sostenido, impulsada por la demanda residencial, la escasez de oficinas comerciales y la entrega progresiva de la oferta de los gigaproyectos. Los fundamentos estructurales —crecimiento demográfico, impulso del programa de acceso a la vivienda y el shock de demanda de oficinas derivado del RHQ— respaldan una revalorización continua de los activos bien situados.

Riad sigue siendo el epicentro del crecimiento inmobiliario comercial, con nuevos desarrollos como el distrito de King Salman Park, New Murabba y Diriyah Gate que generan una nueva y significativa oferta de uso mixto, aunque a duras penas logran seguir el ritmo de la demanda. Yeda y la Provincia Oriental ofrecen oportunidades de valor como mercados comerciales secundarios.

El sector residencial se beneficia de la continua expansión hipotecaria y de la cartera de desarrollo de comunidades de ROSHN, si bien empiezan a surgir tensiones de asequibilidad en las ubicaciones prime. El análisis sobre la perspectiva de sostenibilidad fiscal examina las condiciones económicas más amplias que sustentan el crecimiento del mercado inmobiliario. El mercado de REIT ofrece la exposición de inversión más accesible, y se esperan nuevas salidas a bolsa que diversifiquen el universo invertible.

Los inversores con capacidad de desarrollo, experiencia en gestión de fondos o en gestión de la construcción están bien posicionados. El perfil de riesgo del sector a corto plazo es moderado, y el principal riesgo está relacionado con la ejecución, más que con la demanda.