Inversión hotelera y en hostelería en Arabia Saudí

Panorama del mercado

Arabia Saudí está inmersa en el mayor programa de desarrollo hotelero de la historia moderna, impulsado por el objetivo de la Visión 2030 de atraer 150 millones de visitas anuales en 2030 —una meta que analizamos en nuestra evaluación sobre los 100 millones de turistas— y de convertir el turismo en un sector que aporte el diez por ciento del PIB. El Reino opera actualmente unas 340.000 llaves hoteleras clasificadas, concentradas en las ciudades santas de La Meca y Medina y en los centros comerciales de Riad y Yeda. Alcanzar los objetivos de visitantes para 2030 exige, según las estimaciones, entre 500.000 y 550.000 llaves adicionales, lo que representa una de las mayores carteras de inversión hotelera de un solo país en todo el mundo.

El mercado hotelero saudí es estructuralmente distinto de otros mercados comparables por el peso del turismo religioso. Los peregrinos del Hach y la Umra constituyen el mayor segmento de demanda, con una ocupación durante todo el año en La Meca y Medina y una acusada estacionalidad en los meses del Hach y durante el Ramadán. La demanda de turismo religioso es excepcionalmente resiliente, ya que responde a una obligación religiosa y no a decisiones de gasto discrecional, y la ampliación progresiva de la emisión de visados de Umra por parte del Gobierno saudí ha disparado el volumen de visitantes.

El turismo de ocio es el segmento de demanda que más rápido crece, impulsado por el desarrollo de destinos turísticos creados ex profeso, como Red Sea International (ahora integrado en Red Sea Global), AMAALA, AlUla, Diriyah, Sindalah —de NEOM— y las promociones del frente marítimo de Yeda. Estos megadestinos están creando mercados turísticos completamente nuevos en lugares que carecían de infraestructura hotelera previa.

El turismo de negocios y MICE (reuniones, incentivos, congresos y exposiciones) se expande a medida que Riad se posiciona como el principal destino de negocios de Oriente Medio, con la Autoridad de Exposiciones y Convenciones de Riad desarrollando instalaciones para congresos de primer nivel y una agenda cada vez más nutrida de eventos internacionales.

Tesis de inversión

La tesis de inversión hotelera en Arabia Saudí se sustenta en un desequilibrio fundamental entre oferta y demanda que persistirá al menos hasta 2030, en los programas de desarrollo respaldados por el Estado que reducen el riesgo para el inversor y en la creación de mercados turísticos completamente nuevos con rasgos casi monopolísticos.

La brecha de oferta es notable. El análisis de la cartera de proyectos en curso indica que hay entre 150.000 y 200.000 llaves en fases activas de desarrollo, lo que deja un déficit de entre 300.000 y 350.000 llaves entre la oferta actual más la cartera comprometida y el objetivo de 2030. Incluso contando con una ejecución optimista de los proyectos comprometidos, la infraoferta estructural mantendrá los indicadores de rendimiento hotelero —la tarifa media diaria, la ocupación y los ingresos por habitación disponible (RevPAR)— muy por encima de los niveles observados en mercados hoteleros con exceso de oferta.

El Fondo de Desarrollo Turístico (TDF), dotado con un capital de 15.000 millones de riyales saudíes, ofrece financiación, mejora crediticia y apoyo en forma de coinversión a los proyectos de desarrollo hotelero. La participación del TDF reduce el riesgo para el promotor y mejora la bancabilidad de los proyectos, lo que facilita el acceso a la financiación de deuda comercial.

Los contratos de gestión hotelera en Arabia Saudí siguen por lo general el modelo de Oriente Medio, con comisiones base de entre el dos y el tres por ciento de los ingresos brutos y comisiones de incentivo de entre el ocho y el diez por ciento del beneficio bruto de explotación, con estructuras cada vez más sofisticadas de key money, garantías de rendimiento y retornos preferentes para el propietario a medida que el mercado se vuelve más competitivo.

Principales oportunidades

Marco regulatorio

El desarrollo hotelero en Arabia Saudí está sujeto a la supervisión regulatoria del Ministerio de Turismo, que administra las normas de clasificación hotelera, la concesión de licencias a operadores y la regulación de los establecimientos turísticos. El Ministerio ha adoptado criterios de clasificación hotelera de estándar internacional, incorporando al mismo tiempo requisitos específicos del país.

Los operadores e inversores hoteleros extranjeros acceden al mercado mediante la licencia de inversión del MISA; las empresas de gestión hotelera, las gestoras de activos y las promotoras pueden obtener licencia en la categoría de servicios de hostelería. El entorno regulatorio se ha liberalizado sustancialmente desde 2019, con la introducción de los visados de turismo, las licencias de entretenimiento y la relajación progresiva de las normas sociales que históricamente limitaban la actividad hotelera.

Las licencias de obra para los proyectos hoteleros las expide la autoridad municipal correspondiente (Amana), y se requieren autorizaciones adicionales de protección civil, cumplimiento medioambiental y de las autoridades de patrimonio para los proyectos en zonas históricamente sensibles. El procedimiento de licencia de obra se ha agilizado, pero sigue siendo un factor relevante en los plazos de los proyectos.

Los operadores hoteleros deben cumplir los requisitos de saudización propios del sector de la hostelería, con porcentajes mínimos de empleo de nacionales saudíes en los puestos de atención al cliente y de dirección. El Ministerio de Turismo ofrece programas de formación y cualificación a través de la Iniciativa de Desarrollo del Capital Humano Turístico para apoyar la cualificación de la mano de obra.

Economía del desarrollo

Los costes de desarrollo hotelero en Arabia Saudí varían notablemente según la ubicación, la categoría y el concepto. El desarrollo de un hotel de cinco estrellas en ubicaciones urbanas prime cuesta habitualmente entre 2,5 y 4 millones de riyales saudíes por llave (entre 670.000 y 1,07 millones de dólares), incluidos el suelo, la construcción, el equipamiento y los costes previos a la apertura. El desarrollo de un resort de lujo en destinos como la costa del Mar Rojo puede superar los 5 millones de riyales saudíes por llave debido a los requisitos de infraestructura de los emplazamientos remotos.

Los costes de desarrollo de hoteles de gama media y de servicio selecto oscilan entre 800.000 y 1,5 millones de riyales saudíes por llave, lo que permite un despliegue de capital más eficiente y una menor complejidad operativa. Este segmento representa la mayor brecha de oferta en relación con la demanda prevista, ya que la cartera de proyectos está desproporcionadamente orientada hacia los establecimientos de lujo y de gama alta.

Los márgenes operativos de los hoteles saudíes con buen rendimiento se sitúan por lo general entre el treinta y el cuarenta y cinco por ciento a nivel de beneficio bruto de explotación, con tasas de ocupación de entre el sesenta y cinco y el ochenta por ciento alcanzables en ubicaciones consolidadas. Los hoteles de La Meca logran históricamente los mayores ingresos por habitación disponible del Reino, por la concentración de la demanda durante los picos del Hach y la Umra.

Estrategias de entrada

Desarrollo hotelero directo: los inversores hoteleros internacionales desarrollan hoteles en suelo propio o arrendado, contratando a operadores hoteleros globales mediante contratos de gestión. El Fondo de Desarrollo Turístico aporta coinversión y apoyo financiero a los proyectos que cumplen los requisitos.

Adquisición de hoteles: la compra de activos hoteleros existentes —ya sean establecimientos individuales o carteras— proporciona generación de ingresos y presencia en el mercado de forma inmediata. La actividad transaccional ha aumentado a medida que algunos promotores buscan reciclar capital.

Plataformas de gestión y franquicia: los operadores hoteleros internacionales entran mediante contratos de gestión o licencias de franquicia con propietarios hoteleros saudíes. El ritmo de desarrollo del mercado genera una fuerte demanda de marcas hoteleras consolidadas.

Residencias de marca: la creciente demanda de productos residenciales de marca asociados a enseñas hoteleras crea una categoría de inversión híbrida que combina los retornos de la promoción inmobiliaria con la prima de las marcas hoteleras.

Principales actores y socios

Ministerio de Turismo: autoridad reguladora del turismo y la hostelería, encargada de la clasificación hotelera, la concesión de licencias y la política de desarrollo turístico.

Fondo de Desarrollo Turístico (TDF): fondo respaldado por el Estado que aporta financiación, coinversión y mejora crediticia a los proyectos de desarrollo hotelero.

Red Sea Global: promotor de los destinos turísticos de lujo del Mar Rojo y AMAALA, con amplios programas de desarrollo hotelero que integran a operadores de lujo internacionales.

ROSHN: promotora inmobiliaria propiedad del Fondo de Inversiones Públicas (PIF) con desarrollos de uso mixto que incorporan componentes hoteleros y de hostelería.

Dur Hospitality: la mayor empresa hotelera cotizada de Arabia Saudí, que opera una cartera de hoteles en propiedad y en gestión.

Marriott, Hilton, Accor e IHG: los grandes grupos hoteleros internacionales con las mayores carteras de desarrollo comprometidas en Arabia Saudí.

Factores de riesgo

• Ejecución de la construcción: la magnitud de los proyectos hoteleros simultáneos genera competencia por los contratistas, los materiales y la mano de obra cualificada.
• Materialización de la demanda: alcanzar los 150 millones de visitas anuales exige un esfuerzo sostenido de marketing, la finalización de las infraestructuras y la facilitación de visados.
• Concentración estacional: la estacionalidad del Hach y la Umra genera volatilidad en la ocupación y exige una planificación financiera cuidadosa.
• Inflación de los costes operativos: los requisitos de saudización y la inflación salarial general encarecen los costes de explotación de los hoteles.
• Presión competitiva de la oferta: la entrega concentrada de hoteles en submercados concretos puede deprimir temporalmente los indicadores de rendimiento.
• Maduración de los destinos: los nuevos destinos turísticos necesitan tiempo para generar notoriedad de marca y demanda.
• Condiciones de los mercados de capitales: la subida de los tipos de interés encarece la financiación del desarrollo y afecta a la valoración de los activos.

Perspectivas

La inversión hotelera en Arabia Saudí representa una de las oportunidades de desarrollo hotelero de un solo país más atractivas del mundo de aquí a 2030 y más allá. La infraoferta estructural, el apoyo financiero del Estado y la creación de destinos turísticos de talla mundial ofrecen una base sólida para la inversión hotelera en todo el espectro, desde el segmento económico hasta el ultralujo.

Las oportunidades más inmediatas se encuentran en el desarrollo de hoteles de gama media y de servicio selecto en Riad, Yeda y el corredor La Meca-Medina, donde la demanda está consolidada y las brechas de oferta son más acusadas. El desarrollo de resorts de lujo en el Mar Rojo, AMAALA y AlUla ofrece mayores retornos por llave, pero conlleva un mayor riesgo de ejecución y de maduración de la demanda.

Los inversores hoteleros internacionales deberían posicionarse ahora, ya que los emplazamientos más atractivos, las relaciones con operadores y las alianzas de desarrollo están siendo capturados por los pioneros que cuentan con capital comprometido y experiencia en el mercado saudí.