Indicadores del desafío de la vivienda en Arabia Saudí
Los indicadores del desafío de la vivienda en Arabia Saudí hacen seguimiento de la asequibilidad, la oferta, el acceso a las hipotecas y los avances hacia la meta de la Visión 2030 de alcanzar un 70 % de propiedad de vivienda. En el lanzamiento del programa, la propiedad de vivienda en Arabia Saudí se situaba en torno al 47 %, muy por debajo de los niveles de economías comparables y reflejo de décadas de infraoferta, fragmentación regulatoria y acceso limitado a la financiación de la vivienda. La Visión 2030 fijó la ambiciosa meta de elevar la propiedad de vivienda entre las familias saudíes hasta el 70 % en 2030, un objetivo que ha exigido intervenir de forma simultánea en la oferta, la demanda y el marco regulatorio que rige el mercado inmobiliario.
El Programa de Vivienda
El Programa de Vivienda, uno de los trece Programas de Realización de la Visión, coordina la respuesta del Reino al desafío de la vivienda. Supervisado por el Ministerio de Asuntos Municipales, Rurales y de Vivienda, el programa opera en cuatro dimensiones principales: aumentar la oferta de viviendas asequibles, ampliar el acceso a la financiación hipotecaria, reformar la normativa de uso del suelo y mejorar el entorno institucional para el desarrollo inmobiliario del sector privado.
Las intervenciones del programa por el lado de la oferta incluyen la construcción directa de viviendas por parte del Estado, las alianzas con promotoras privadas, la asignación de suelo público para uso residencial y la imposición de tasas sobre el suelo urbano sin desarrollar (el impuesto sobre las tierras baldías) para desincentivar la retención especulativa de suelo e incentivar su desarrollo. El impuesto sobre las tierras baldías, aplicado por fases a partir de 2016, representa una de las intervenciones regulatorias más significativas del mercado inmobiliario saudí, y tiene como objetivo las grandes extensiones de suelo vacío dentro de los límites urbanos que se habían mantenido como activos especulativos.
Roshn y el desarrollo respaldado por el PIF
Roshn, una promotora de comunidades íntegramente propiedad del Fondo de Inversiones Públicas (PIF), se ha convertido en el actor institucional más destacado de la cartera de oferta de vivienda. Creada en 2019, Roshn desarrolla comunidades residenciales integradas en las principales ciudades de Arabia Saudí, con proyectos de planificación integral en Riad (Sedra), Yeda (Alarous) y la Provincia Oriental. Los desarrollos de Roshn están diseñados para ofrecer vivienda asequible y de gama media con servicios comunitarios integrados, como colegios, comercios, parques e instalaciones sanitarias.
La escala de la cartera de desarrollo de Roshn asciende a decenas de miles de viviendas repartidas en varias fases, lo que la convierte en una de las mayores promotoras residenciales de Oriente Próximo. El mandato de la compañía va más allá de la entrega de unidades y abarca el diseño comunitario, con énfasis en la caminabilidad, el espacio público y la infraestructura social, un enfoque que distingue sus proyectos del modelo de desarrollo parcela a parcela que ha caracterizado históricamente la construcción residencial saudí.
La transformación del mercado hipotecario
El lado de la demanda de la ecuación de la vivienda se ha transformado gracias a la reforma del mercado hipotecario. Antes de la Visión 2030, el mercado hipotecario saudí era incipiente, y la financiación de la vivienda representaba una fracción reducida del crédito del sector bancario. Reformas regulatorias como la Ley de Financiación Inmobiliaria, la Ley de Hipoteca Inmobiliaria Registrada y la Ley de Sociedades Financieras crearon un marco jurídico para una concesión de hipotecas moderna, mientras que la Compañía Saudí de Refinanciación Inmobiliaria (SRC), creada en 2017 como filial del PIF, aporta liquidez a las entidades hipotecarias mediante operaciones en el mercado secundario.
La originación hipotecaria ha crecido de forma espectacular, apoyada en programas de crédito subvencionado administrados a través del Fondo de Desarrollo Inmobiliario (REDF) y de la plataforma Sakani del Ministerio de Vivienda, que empareja a las familias saudíes con derecho con soluciones habitacionales que van desde préstamos de suelo y autoconstrucción hasta viviendas ya construidas y compras sobre plano. Las subvenciones del REDF adoptan la forma de apoyo al tipo de interés que reduce las cuotas mensuales de los prestatarios que cumplen los requisitos, y extiende así la asequibilidad a hogares que no accederían a condiciones hipotecarias plenamente comerciales.
Reforma del suelo y regulatoria
La regulación del suelo ha sido un cuello de botella crítico. Las zonas urbanas de Arabia Saudí adolecían históricamente de registros de propiedad poco claros, reclamaciones solapadas y patrones de desarrollo ineficientes parcela a parcela. La creación de la Autoridad General Inmobiliaria y las reformas regulatorias posteriores han mejorado el registro del suelo, introducido normas de desarrollo estandarizadas y hecho posible la venta sobre plano mediante un marco protegido por cuentas de garantía (escrow) que reduce el riesgo del comprador y estimula la actividad de las promotoras.
La modernización del código de edificación y la introducción de requisitos estandarizados de calidad constructiva han abordado preocupaciones antiguas sobre la calidad de la vivienda. El programa Wafi regula la venta sobre plano y el avance de las obras, y exige a las promotoras superar inspecciones por hitos antes de disponer de los pagos de los compradores depositados en cuentas de garantía.
Avances y retos pendientes
Las tasas de propiedad de vivienda en Arabia Saudí han mejorado notablemente desde 2016, y las cifras oficiales apuntan a niveles superiores al 60 % a mediados de la década de 2020. Esto representa una de las mejoras más rápidas de las tasas nacionales de propiedad de vivienda registradas en el mundo y refleja el impacto combinado de la expansión de la oferta, el crecimiento del mercado hipotecario y los programas de subvención.
No obstante, persisten los desafíos. La asequibilidad sigue siendo una preocupación para los hogares de renta más baja, sobre todo en Riad, donde los precios del suelo han subido con fuerza en respuesta al crecimiento demográfico y a la actividad económica. La sostenibilidad de las subvenciones del REDF en un entorno fiscal centrado en la eficiencia del gasto es una cuestión de política abierta. Las disparidades geográficas en la oferta y la calidad de la vivienda entre las grandes ciudades y las áreas urbanas secundarias exigen inversión continuada. La capacidad del sector de la construcción para ejecutar al ritmo que requieren los objetivos nacionales se ha visto puesta a prueba por la escasez de mano de obra y la inflación del coste de los materiales.
El desafío de la vivienda sigue siendo una de las métricas de ejecución más vigiladas de la Visión 2030, dado su impacto directo en el bienestar de los hogares, la estabilidad financiera y el contrato social más amplio entre el Estado y sus ciudadanos.