El sector inmobiliario de Arabia Saudí vive un auge histórico. El objetivo de la Visión 2030 de alcanzar un 70 % de propiedad de vivienda (frente al 47 % de 2016), unido a la construcción de los megaproyectos y al crecimiento demográfico, está impulsando la demanda en los segmentos residencial, comercial, hostelero e industrial. El sector aporta en torno al 7 % del PIB y se prevé que crezca de forma sustancial hasta el final de la década.
Motores del mercado
El crecimiento demográfico, la urbanización y una pirámide de población joven sostienen la demanda residencial. Solo Riad aspira a pasar de unos 7,5 millones de habitantes a 15 millones en 2030, a medida que el Reino incentiva el traslado de las sedes corporativas. Los megaproyectos (NEOM, The Red Sea, Qiddiya, Diriyah Gate y Jeddah Central) están creando mercados inmobiliarios enteramente nuevos. El programa de ampliación del Hach y la Umra impulsa el inmobiliario hostelero en las ciudades santas.
Vías de inversión
Promoción residencial. ROSHN, promotora nacional de vivienda respaldada por el PIF, lidera el desarrollo de comunidades a gran escala. Las promotoras privadas pueden participar mediante empresas conjuntas, adquisición de suelo y acuerdos de promoción. La Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) ha ampliado la disponibilidad de hipotecas y ha ensanchado el mercado de compradores.
Oficinas y espacio comercial. El traslado de sedes corporativas a Riad, impulsado por la política gubernamental que exige una sede regional a las empresas que hacen negocios con el Estado, está generando una demanda considerable de oficinas. El espacio de oficinas de categoría A en Riad, Yeda y la Provincia Oriental exige alquileres cada vez más altos.
REITs. La Autoridad del Mercado de Capitales (CMA) ha autorizado numerosos REITs en Tadawul, que ofrecen una exposición líquida al inmobiliario. Los REITs saudíes abarcan activos minoristas, comerciales, logísticos, sanitarios y hosteleros. Los inversores extranjeros pueden adquirir participaciones de REITs a través de las cuentas de inversor extranjero cualificado.
Inmobiliario hostelero. La expansión del turismo genera demanda de desarrollo de hoteles y apartamentos con servicios en todo el Reino. Las residencias de marca, las villas de resort y el alojamiento con servicios cerca de los megaproyectos ofrecen rentabilidades superiores.
Inmobiliario industrial y logístico. El desarrollo de naves e instalaciones logísticas es un segmento de alto crecimiento, impulsado por el comercio electrónico y la expansión industrial. Los parques logísticos construidos a medida cerca de los grandes núcleos urbanos y de los puertos gozan de gran demanda.
Parcelas en los megaproyectos. NEOM, Red Sea Global y Diriyah Gate ofrecen la venta de parcelas y acuerdos de promoción para hoteles, comunidades residenciales y activos de uso mixto dentro de sus desarrollos con plan maestro.
Marco regulatorio
La propiedad inmobiliaria extranjera estuvo históricamente restringida. Los extranjeros ajenos al CCG pueden ahora poseer inmuebles en zonas designadas, y la normativa sigue liberalizándose. La Autoridad General Inmobiliaria (REGA) supervisa la regulación del mercado, la concesión de licencias a los agentes y las protecciones en las ventas sobre plano. El Ministerio de Justicia gestiona el registro de la propiedad a través de un sistema digital de registro de la tierra.
El MISA expide la licencia de inversión extranjera a las empresas de promoción inmobiliaria. La CMA regula los REITs y los fondos inmobiliarios. El Banco Central Saudí supervisa el crédito hipotecario.
Financiación
La Saudi Real Estate Refinance Company ha catalizado el mercado hipotecario al aportar liquidez a las entidades prestamistas. El crédito hipotecario ha pasado de ser prácticamente nulo en 2016 a superar los 500.000 millones de riyales saudíes (SAR) en préstamos para vivienda vivos. Los inversores extranjeros suelen financiarse mediante estructuras de deuda o de capital a nivel de proyecto. El Fondo Saudí de Desarrollo Industrial respalda los proyectos inmobiliarios industriales.
Fiscalidad y costes de transacción
El impuesto sobre transacciones inmobiliarias (RETT) grava con un 5 % las ventas de inmuebles, en sustitución del anterior IVA del 15 % sobre el inmobiliario. Los inversores corporativos extranjeros pagan un 20 % de impuesto sobre la renta por los ingresos de origen saudí. Las rentas de alquiler tributan por el impuesto de sociedades ordinario en el caso de las entidades extranjeras. En Arabia Saudí no existe un impuesto sobre bienes inmuebles, si bien el impuesto sobre el suelo baldío (white land tax) se aplica al suelo urbano sin urbanizar en zonas designadas para desincentivar la especulación.
Riesgos
Los ciclos inmobiliarios pueden provocar un exceso de oferta en determinados segmentos. Los plazos de entrega de los megaproyectos conllevan riesgo de ejecución. Los cambios regulatorios que afecten a la propiedad extranjera, a la política de visados o a la fiscalidad pueden incidir en la rentabilidad. Las valoraciones inmobiliarias en zonas emergentes como NEOM carecen de referencias comparables consolidadas. El riesgo cambiario queda mitigado por la vinculación del riyal al dólar estadounidense.
Cómo empezar
Diríjase al MISA para obtener una licencia de inversión destinada a actividades de promoción. Trabaje con agentes inmobiliarios autorizados y regulados por la REGA. Para invertir en REITs, abra una cuenta de valores en una firma con licencia de la CMA. Para las oportunidades en los megaproyectos, contacte directamente con la empresa de desarrollo correspondiente.
Consulte nuestro análisis del mercado inmobiliario y la ficha del proyecto ROSHN.