En febrero de 2021, Arabia Saudí lanzó un mensaje a las mayores empresas del mundo: trasladen su sede regional a Riad o pierdan el acceso a los contratos públicos. El ultimátum se despachó como pura pose. No era pose. En enero de 2026, el Ministerio de Inversión había concedido más de 700 licencias de sede regional (RHQ), superando en casi un 50 % el objetivo original de 480 fijado por Visión 2030. La cifra se presentó como un triunfo de la política pública. Era también, en la precisión de su redacción, una elección cuidadosa de la métrica: licencias concedidas no es lo mismo que oficinas abiertas, y oficinas abiertas no es lo mismo que operaciones trasladadas.
Aproximadamente 350 sedes regionales han iniciado realmente operaciones en el Reino. El 90 % están en Riad. La brecha entre las 700 licencias y las 350 sedes operativas —una tasa de conversión del 50 %— describe un programa en el que la mitad de los participantes anunciados existen sobre el papel, pero no en la práctica. Esa brecha es la distancia entre el cumplimiento y el compromiso, entre una licencia tramitada para conservar el acceso a los contratos públicos y un traslado genuino de la toma de decisiones, el talento y el peso institucional.
Dos años después de su entrada en vigor, el mandato de Riad ha producido resultados reales, fricciones reales y una retirada silenciosa del absolutismo que lo hizo eficaz. El seguimiento revela un programa que logró mover cuerpos, pero aún no ha conseguido mover mentes, y que está descubriendo, en tiempo real, los límites del desarrollo económico coercitivo.
El problema de las oficinas fantasma
El Gobierno saudí anticipó el problema de las oficinas fantasma. La normativa exige un mínimo de 15 empleados a tiempo completo durante el primer año de operación, al menos tres altos directivos trasladados a Riad, reuniones del consejo celebradas en el Reino y un gasto operativo proporcional a las actividades declaradas. La multa por no estar operativa es de 400.000 riyales, unos 107.000 dólares.
La normativa es específica. Los subterfugios son creativos. Según Semafor, al menos un gran banco de Wall Street buscaba activamente resquicios en el mandato. La estrategia más común no es eludir el mandato, sino redefinir qué significa «regional». Las empresas dividen sus operaciones de Oriente Próximo en dos subregiones: una centrada en Riad (que abarca Arabia Saudí, Baréin y Omán) y otra centrada en Dubái (que abarca EAU, Kuwait y Catar). La estructura satisface el requisito saudí —la oficina de Riad es la «sede regional» de su subregión— al tiempo que conserva Dubái como centro operativo del conjunto del Golfo.
Visa Inc. ejecutó esta estrategia públicamente en enero de 2026: dividió sus operaciones de Oriente Próximo para crear una unidad con base en Riad que cubre Arabia Saudí, Baréin y Omán, y mantuvo Dubái para EAU, Kuwait y Catar. La estructura cumple la norma. Y es también transparente en cuanto a su propósito: la empresa estableció una sede en Riad porque Arabia Saudí lo exigía, no porque Riad sea la ubicación óptima para gestionar un negocio en Oriente Próximo. La distinción importa porque determina si el mandato está construyendo una auténtica capital de negocios o una infraestructura de cumplimiento: una ciudad de sedes o una ciudad de placas de latón.
La retirada en la aplicación
En una señal significativa de que el mandato estaba resultando demasiado rígido para las propias necesidades de contratación del Gobierno, Arabia Saudí introdujo exenciones a finales de 2025. Las entidades públicas pueden ahora contratar con empresas que no poseen licencia RHQ si el valor del proyecto es inferior a 1 millón de riyales (267.000 dólares), si la oferta de la empresa sin RHQ es al menos un 25 % más barata que la del siguiente mejor competidor con licencia, o si solo se ha presentado una oferta técnicamente conforme. Los proyectos fuera del Reino quedan exentos por completo. Las exenciones se tramitan a través de la plataforma digital Etimad.
La exención de precio del 25 % es la más trascendente. Reconoce, de forma implícita, que el mandato estaba encareciendo la contratación pública: que las empresas con licencia RHQ cobraban en algunos casos una prima que reflejaba el coste de mantener una presencia en Riad, y que las entidades públicas pagaban más por los mismos servicios porque el mandato restringía el conjunto de contratistas elegibles.
Las exenciones representan una retirada silenciosa de la aplicación absoluta que dio dientes al mandato. El mensaje original era binario: múdate a Riad o pierde el negocio con el Gobierno. El mensaje revisado es: múdate a Riad, o sé un 25 % más barato que quien lo hizo. La revisión es pragmática. Es también una concesión de que la rigidez del mandato estaba generando costes que el propio Gobierno no estaba dispuesto a absorber.
La crisis del espacio de oficinas
El mandato creó una demanda de espacio de oficinas en Riad que el mercado no estaba preparado para ofrecer. Los resultados se ven en las cifras.
Desocupación de oficinas prime en Riad: 0,5 % en el segundo trimestre de 2025. Grado A en su conjunto: 3,8 % de desocupación, es decir, un 98 % de ocupación cuando se miden las ubicaciones premium. Grado B: 95 % de ocupación. El mercado está lleno.
Los alquileres han respondido en consecuencia. Los alquileres de oficinas de grado A aumentaron entre un 23 y un 31 % interanual según las distintas mediciones. Los de grado B subieron entre un 16,5 y un 27 %. Los alquileres prime alcanzaron los 3.630 riyales (967 dólares) por metro cuadrado y año en el segundo trimestre de 2025.
El parque total de oficinas de Riad era de 8,1 millones de metros cuadrados a mediados de 2025, con entre 900.000 y 1 millón de metros cuadrados de nuevo espacio de grado A previstos para finales de 2026, procedentes de Diriyah Gate, Misk City y la fase 3 del KAFD (una ampliación de 2.600 millones de dólares). Se prevé que el parque de oficinas de todo el país crezca de 9,7 millones a 15 millones de metros cuadrados para 2028. Riad está sumando diez veces más espacio de oficinas que Dubái.
El KAFD —el King Abdullah Financial District— se ha convertido en la dirección por defecto de las sedes regionales multinacionales. El distrito alberga más de 140 inquilinos comerciales, entre ellos más de 75 sedes multinacionales, con 580.000 metros cuadrados de oficinas arrendados y unos 20.000 profesionales trabajando a diario en su recinto.
La tensión del mercado de oficinas es a la vez prueba del éxito del mandato y freno a su expansión. Las empresas que quieren cumplir no encuentran espacio. Las subidas de alquiler se suman al coste del cumplimiento, un coste que en última instancia se traslada al Gobierno en forma de tarifas de servicio más altas y a las empresas en forma de márgenes menores en sus operaciones saudíes.
La paradoja del talento
Arabia Saudí alcanzó una tasa de desempleo mínima histórica del 2,8 % en el primer trimestre de 2025, una cifra que sugiere un mercado laboral a plena capacidad. Bajo ese titular, el 46 % de los profesionales de recursos humanos afirma que encontrar talento cualificado se ha vuelto más difícil, y el 64,29 % de las organizaciones del sector privado citan la falta de candidatos cualificados como su mayor reto de contratación.
La paradoja es estructural. El mandato trajo empresas a Riad. No trajo el talento que esas empresas necesitan para operar. Existe un déficit del 20 % entre las vacantes de empleo tecnológico y el talento local cualificado. Los ingenieros de IA, los arquitectos de nube y los analistas de datos escasean de forma crítica. Korn Ferry proyecta un déficit de trabajadores cualificados de 663.000 para 2030, que representa 206.770 millones de dólares en ingresos no realizados.
Los requisitos de saudización agravan el reto. La ley laboral de 2026 impone una tasa de saudización del 25 % incluso a las sedes regionales: un nacional saudí por cada tres expatriados. Los bufetes de abogados deben alcanzar un 70 % de abogados saudíes. Las firmas de contabilidad requieren un 40 % de nacionales saudíes, que se elevará al 70 % en 2030. Los requisitos están diseñados para garantizar que el mandato genere empleo saudí, no solo traslados de expatriados. También limitan a las empresas cuya cantera de trabajadores saudíes es insuficiente para cumplir las cuotas.
La prima salarial que atrajo talento extranjero a Riad se está desmoronando. En la fase temprana del mandato, gestores de proyecto que ganaban 60.000 dólares en EAU recibían ofertas de 100.000 dólares en Arabia Saudí: primas del 40 % o más, que a veces duplicaban los salarios existentes. Esas primas se acaban. Las adjudicaciones de proyectos saudíes casi se redujeron a la mitad en los primeros nueve meses de 2025, lo que rebajó la demanda de talento extranjero y las primas necesarias para atraerlo. El ajuste fiscal que suspendió The Line y el Mukaab también tensó el mercado laboral de los consultores, ingenieros y gestores que se suponía que el mandato debía atraer.
La crisis de la vivienda
La llegada de profesionales expatriados creó una crisis de vivienda lo bastante grave como para requerir una intervención de urgencia. Los alquileres en los complejos residenciales de Riad subieron más de un 30 % desde 2022. Los expatriados se mudaron cada vez más fuera de los recintos cerrados —históricamente la vivienda por defecto de los profesionales extranjeros en Arabia Saudí— porque los alquileres de esos complejos se habían vuelto inasequibles.
El 25 de septiembre de 2025, el príncipe heredero Mohamed bin Salmán (MBS) ordenó una congelación de alquileres de cinco años en Riad, una intervención extraordinaria que señaló la gravedad del problema. Desde diciembre de 2025, los propietarios deben avisar a los inquilinos con 365 días de antelación antes del vencimiento del contrato. La congelación aborda el síntoma —el rápido encarecimiento de los alquileres— sin abordar la causa: un mandato que trajo a miles de hogares profesionales a una ciudad cuyo parque de vivienda no se construyó para ellos.
La intervención en la vivienda es el ejemplo más visible de los efectos secundarios del mandato. El Gobierno creó demanda (mediante el mandato de sedes) sin crear oferta de forma proporcional (mediante la construcción de vivienda). El desajuste de oferta produjo inflación de precios. La inflación de precios produjo un problema político. El problema político produjo un decreto real. El decreto produjo una congelación de precios. La congelación de precios producirá, con el tiempo, una menor inversión en vivienda (porque los propietarios no pueden capturar rendimientos), que producirá una menor oferta, que producirá la siguiente escasez. El ciclo es la consecuencia de usar la coacción para crear demanda en mercados que requieren inversión para crear oferta.
La realidad del doble polo
La evidencia sugiere que el mandato de Riad no ha reemplazado a Dubái como capital de negocios del Golfo. Ha creado un modelo de doble polo en el que ambas ciudades cumplen funciones distintas.
Dubái conserva sus ventajas: más de 40 zonas francas, tribunales de common law en el DIFC y el ADGM, un tipo del impuesto de sociedades del 9 %, una constitución de sociedades más rápida y un ecosistema expatriado maduro, con colegios internacionales, sanidad e infraestructura social consolidados. Arabia Saudí ofrece el mercado interno más grande (36 millones de personas frente a los 10 millones de EAU), un gasto público masivo y un tipo del impuesto de sociedades del 0 % durante 30 años para los titulares de RHQ (frente al 20 % estándar del impuesto de sociedades saudí).
La dinámica competitiva no es de suma cero. Las empresas necesitan ambos mercados. El mandato garantizó que deben tener una presencia física en Arabia Saudí. No garantizó que deban elegir Arabia Saudí en lugar de EAU. El resultado es el modelo Visa: doble presencia, regiones divididas, cumplimiento en ambas jurisdicciones. Las empresas que se suponía que debían «mudarse» a Riad, en muchos casos, se han «expandido» a Riad: han añadido una presencia sin restar de Dubái.
Las ventajas de coste de Riad son reales, pero se estrechan. Los precios de restaurante son aproximadamente un 38 % más bajos que en Dubái. Los costes de transporte son menores (la gasolina a 2,23 riyales por litro frente a los 2,74 dírhams de Dubái). El metro de Riad, operativo desde enero de 2025, aporta una infraestructura que Dubái ha tenido durante 15 años. La transformación del ocio —cines, conciertos, restaurantes— ha hecho de Riad una ciudad más habitable que en 2021, cuando se anunció el mandato. Pero el 57 % de los empleados en Arabia Saudí declara sufrir agotamiento (burnout), y los expatriados describen la vida social como «más tranquila, más lenta y a menudo más solitaria de lo que la gente espera». Mientras tanto, el presupuesto de 2026 arroja un déficit de 44.000 millones de dólares. El 0 % de impuesto sobre la renta es un incentivo poderoso. Que compense un estilo de vida que muchos expatriados encuentran restrictivo es una pregunta que cada hogar responde de forma distinta.
La cuestión de la calidad
La prueba definitiva del mandato no es si las empresas llegaron a Riad. Llegaron: 700 licencias lo confirman. La prueba es si las empresas que llegaron hacen trabajo real en Riad o representan un teatro de cumplimiento.
La evidencia es dispar. Los 20.000 profesionales diarios del KAFD representan actividad económica genuina. Las más de 75 sedes multinacionales que toman decisiones, firman contratos y gestionan operaciones saudíes desde Riad representan un peso institucional genuino. Las consultoras —McKinsey, BCG, Bain, Deloitte, PwC— han establecido todas una presencia sustancial en Riad porque sus ingresos saudíes lo exigen.
Pero la brecha entre las 700 licencias y las 350 sedes operativas, el subterfugio de la división en subregiones, las exenciones de aplicación y la normativa contra las oficinas fantasma apuntan todas a un programa que ha avanzado más rápido sobre el papel que en la práctica. El mandato forzó el cumplimiento. El cumplimiento no es lo mismo que el compromiso. Una empresa que abre una oficina en Riad porque debe no es lo mismo que una empresa que abre una oficina en Riad porque conviene. El mandato no puede fabricar lo segundo sin demostrar antes que Riad ofrece algo más que una obligación contractual: que ofrece talento, infraestructura, calidad de vida y un entorno de negocios que hace que valga la pena tener la sede incluso sin la amenaza de la exclusión de la contratación pública.
El mandato ha producido sedes. Si ha producido una economía de sedes —un ecosistema en el que las empresas ubican su toma de decisiones en Riad porque las ventajas de la ciudad justifican el coste— lo determinará lo que ocurra cuando la aplicación se suavice aún más, cuando las exenciones se amplíen y cuando las empresas descubran si el Riad al que se mudaron merece la pena para quedarse.
Setecientas licencias. Trescientas cincuenta operaciones. Una tasa de conversión del 50 %. Una congelación de alquileres ordenada por el príncipe heredero. Una crisis de talento con un desempleo en mínimos históricos. Y un modelo de doble polo que da a Arabia Saudí lo que exigió —una sede— mientras da a Dubái lo que ya tenía: el negocio.
Este análisis se apoya en los datos de licencias RHQ del Ministerio de Inversión; en la información de Semafor sobre resquicios legales, la división regional de Visa y las estrategias de cumplimiento de los bancos de Wall Street; en la información de AGBI sobre las normas contra las oficinas fantasma; en Middle East Briefing y Arab News sobre la exención del 25 % en la contratación pública; en el informe JLL KSA Office Market Dynamics Q2 2025; en Arab News y Arabian Business sobre las subidas de alquiler y la oferta de oficinas en Riad; en los datos de ocupación y operación del KAFD; en Jobskey Search, Qureos y Arab News sobre las condiciones del mercado de talento saudí; en las proyecciones de escasez de trabajadores cualificados de Korn Ferry; en la información de Economy Middle East y Al Arabiya sobre la congelación de alquileres del príncipe heredero; en el Investment Climate Statement 2025 del Departamento de Estado de EE. UU.; en los datos de entorno laboral de Gallup Arabia Saudí; y en el análisis comparativo de The Middle East Insider y Compare the City. Vision2030.AI es editorialmente independiente y no está afiliada al Ministerio de Inversión, al KAFD, al PIF ni a ninguna entidad oficial de Visión 2030.