Perfil de KPI de Diriyah Company
Diriyah Company es el promotor propiedad del Fondo de Inversiones Públicas responsable del gigaproyecto de Diriyah, de 64.000 millones de dólares: un distrito de 14 kilómetros cuadrados de patrimonio, hostelería, vivienda, comercio, cultura, entretenimiento, educación y oficinas que rodea el sitio del Patrimonio Mundial de la UNESCO de At-Turaif, en las afueras occidentales de Riad. Este perfil de KPI hace seguimiento de los 15.000 millones de dólares desplegados en el proyecto hasta abril de 2026, sus 100.000 residentes previstos, sus 50 millones de visitas anuales a pleno funcionamiento, las residencias de marca, la precomercialización del comercio minorista, el avance de la infraestructura y la senda hacia la salida a bolsa dentro de la cartera de gigaproyectos de la Visión 2030. Fundada por orden real en junio de 2018 como Diriyah Gate Development Authority (DGDA) —y posteriormente reestructurada en la forma societaria de Diriyah Company—, la entidad está dirigida por su consejero delegado (CEO) del grupo, Jerry Inzerillo, el veterano del sector hotelero nacido en Nueva York, nombrado personalmente por el príncipe heredero Mohamed bin Salmán (MBS) en 2018 tras una carrera de cinco décadas que incluyó la fundación de las marcas Atlantis y One&Only Resorts de Kerzner International, la dirección de Forbes Travel Guide durante su expansión global y la concepción de varios de los lanzamientos hoteleros de lujo más exitosos de finales del siglo XX.
Para abril de 2026, Diriyah Company había ejecutado una de las trayectorias de entrega más creíbles desde el punto de vista operativo de cualquier gigaproyecto de la Visión 2030. Ya se habían desplegado aproximadamente 15.000 millones de dólares del programa anunciado de 64.000 millones. La primera fase había acogido con éxito la Cumbre Global del World Travel & Tourism Council en 2022 y la 45.ª Cumbre Mundial de Turismo de la OMT en 2023. Bujairi Terrace —el distrito inaugural de comercio y restauración, con marcas internacionales entre las que figura el único café de Dolce & Gabbana fuera de Portofino— había abierto al público. El primer hotel, el Luxury Collection Bab Samhan, había alcanzado en su explotación una ocupación de aproximadamente el 91 %. Se había prealquilado más del 60 % del espacio comercial de Diriyah Square antes de su apertura prevista para 2028. Se habían vendido más de 110 de los 120 apartamentos de marca Ritz-Carlton, junto con ocho de las diez villas de marca Oberoi, con una ocupación total prevista para 2026. Las ventas residenciales acumuladas habían alcanzado aproximadamente 17.000 millones de riyales saudíes (SAR). Alrededor del 80 % de la infraestructura subyacente del complejo estaba terminada, con un desarrollo sobre rasante en torno al 5 %, la secuencia habitual para un proyecto de esta densidad, en el que primero se ejecutan los sistemas subterráneos —complejos, caros y técnicamente exigentes— y después llega la arquitectura visible sobre rasante. Se habían plantado seis millones de árboles, arbustos y matorrales en el sistema de wadis. Se habían abierto nueve kilómetros de parques. El departamento de protocolo del proyecto gestionaba entre nueve y quince visitas de alto nivel al día —jefes de Estado, ministros y destacados consejeros delegados a los que se muestran sucesivamente los planes maestros, las obras y la zona de patrimonio de la UNESCO—.
El peso institucional que Diriyah Company tiene dentro de la arquitectura del Estado saudí es inusual incluso para los estándares de la Visión 2030. Situado en el hogar ancestral de la familia real Al Saud —la cuna del Primer Estado Saudí, fundado en 1727—, el proyecto ocupa el centro simbólico de la identidad nacional saudí. El príncipe heredero recibe personalmente a los dignatarios extranjeros en el desarrollo. El interés personal del Custodio de las Dos Sagradas Mezquitas por la autenticidad patrimonial del proyecto ha guiado decisiones concretas de diseño y construcción, incluida la producción de más de 20 millones de ladrillos de barro tradicionales fabricados a mano con la técnica najdí de 300 años de antigüedad que define el lenguaje arquitectónico del desarrollo. La combinación de una notable escala de capital, la centralidad simbólica de la familia real, el ancla patrimonial de la UNESCO y la arquitectura de ejecución comercial liderada por Inzerillo ha situado a Diriyah Company como uno de los pocos gigaproyectos de la Visión 2030 que ha evitado a la vez las presiones de recalibración que han afectado a NEOM y ha operado frente a unos calendarios de entrega publicados que la ejecución subyacente ha respetado en lo esencial.
Datos rápidos
- Constitución: junio de 2018 como Diriyah Gate Development Authority (DGDA), por orden real
- Forma societaria actual: Diriyah Company, filial participada al 100 % por el PIF
- Propietario: Fondo de Inversiones Públicas (PIF)
- Consejero delegado del grupo: Jerry Inzerillo (desde junio de 2018)
- Valor del programa: 64.000 millones de dólares (también citado en 63.200 millones)
- Desplegado hasta la fecha: aproximadamente 15.000 millones de dólares
- Emplazamiento: 14 kilómetros cuadrados en las afueras occidentales de Riad
- Ancla: el sitio del Patrimonio Mundial de la UNESCO de At-Turaif
- Ambición estratégica: 100.000 residentes permanentes; 50 millones de visitas anuales a pleno funcionamiento
- Primer hotel: Luxury Collection Bab Samhan, ~91 % de ocupación
- Distrito comercial en funcionamiento: Bujairi Terrace
- Ventas residenciales acumuladas: ~17.000 millones de riyales saudíes (SAR)
- Residencias de marca: Ritz-Carlton (más de 110 de 120 vendidas); Oberoi (8 de 10); además de Aman, Six Senses, Capella y Baccarat
- Contrato del Diriyah Arena: 1.530 millones de dólares / 5.750 millones de riyales saudíes (SAR) (China Harbor Engineering, julio de 2025)
- Infraestructura subterránea terminada: ~80 %; sobre rasante terminada: ~5 %
- Árboles / arbustos plantados: 6 millones
- Parques abiertos: 9 kilómetros
- Ladrillos de barro producidos (técnica najdí tradicional): más de 20 millones, hechos a mano
- Objetivo de inversión extranjera: 50 % de la financiación de 64.000 millones de dólares
- Senda hacia la salida a bolsa: objetivo «antes de 2030» declarado por el CEO; recorrido bajo coordinación del PIF
- Ancla estratégica: Visión 2030 —peso del turismo en el PIB del 3 % al 10 %; alineación con la Expo 2030 de Riad—
Qué es Diriyah Company
Diriyah Company es el vehículo institucional a través del cual el Estado saudí está entregando uno de los gigaproyectos de la Visión 2030 con mayor carga simbólica. La empresa se constituyó originalmente en junio de 2018 como Diriyah Gate Development Authority (DGDA) por orden real, con Jerry Inzerillo nombrado consejero delegado fundador directamente por el príncipe heredero Mohamed bin Salmán bin Abdulaziz Al Saud. La estructura de la DGDA otorgó a la institución una autoridad de desarrollo integral sobre el área de desarrollo de Diriyah, de 14 kilómetros cuadrados, incluyendo la planificación maestra, la supervisión del diseño, el despliegue de capital, la contratación de proveedores, la explotación de los activos y la coordinación institucional más amplia necesaria para entregar un distrito integrado de uso mixto a la escala prevista. La DGDA se reestructuró posteriormente en la forma societaria de Diriyah Company para dotarse de la arquitectura jurídica adecuada para la eventual salida a bolsa que la institución prepara, preservando al mismo tiempo la autoridad de desarrollo integrada del mandato original de la DGDA.
La lógica estratégica que sustenta la existencia de Diriyah Company opera en tres registros distintos. El primero es histórico y simbólico. Diriyah es el hogar ancestral de la familia real Al Saud y la capital fundacional del Primer Estado Saudí, establecido en 1727 por el imam Muhammad bin Saud. El sitio del Patrimonio Mundial de la UNESCO de At-Turaif —el histórico distrito amurallado que constituyó la capital original— es uno de los enclaves patrimoniales más significativos de la península arábiga y el centro simbólico de la identidad nacional saudí. El compromiso de la Visión 2030 de desarrollar Diriyah como destino cultural global no es una apuesta comercial periférica; es un proyecto de identidad nacional ejecutado a escala de gigaproyecto.
El segundo registro es comercial y turístico-estratégico. El compromiso de Arabia Saudí de elevar la contribución del sector turístico al PIB del 3 % al 10 % para 2030 —uno de los objetivos de expansión turística más ambiciosos jamás anunciados— exige el desarrollo de un pequeño número de destinos internacionalmente atractivos, capaces de atraer a decenas de millones de visitantes anuales. Diriyah es uno de esos destinos, junto con The Red Sea, AlUla, NEOM y Qiddiya. El objetivo de 50 millones de visitantes anuales a pleno funcionamiento es competitivo con los mayores destinos culturales del mundo y está llamado a anclar la credibilidad turística de Arabia Saudí en el plano internacional.
El tercer registro es urbano y arquitectónico. Riad ha sido históricamente una ciudad orientada al automóvil, con escasos entornos urbanos integrados y peatonales. Diriyah se está diseñando como un entorno urbano de uso mixto plenamente peatonal, con funciones integradas de patrimonio, hostelería, comercio, vivienda, cultura y entretenimiento: el tipo de distrito que las ciudades internacionales desarrollaron orgánicamente a lo largo de siglos y que la Arabia Saudí contemporánea elige desarrollar de forma deliberada y a escala. El diseño peatonal ha producido el resultado demográfico que los directivos de Diriyah Company han señalado públicamente: los compradores de vivienda son «cada vez más jóvenes y se sienten atraídos por el diseño peatonal de Diriyah», en un cambio generacional respecto de la tradicional preferencia residencial saudí por la arquitectura suburbana servida por el automóvil.
La combinación de estos tres registros explica por qué el proyecto ha demostrado ser institucionalmente resistente durante la recalibración más amplia de los gigaproyectos de la Visión 2030 en 2024. Mientras que los proyectos que operan principalmente en un único registro —puramente comercial, puramente arquitectónico, puramente simbólico— se han enfrentado a las presiones de recalibración que acompañan a una asignación de capital soberano restringida, el posicionamiento en tres registros de Diriyah ha aportado múltiples líneas de justificación estratégica que han preservado el estatus prioritario del proyecto dentro de la cartera de gigaproyectos.
Liderazgo: Jerry Inzerillo
Diriyah Company está dirigida por Gerard «Jerry» J. Inzerillo como consejero delegado del grupo. La trayectoria profesional de Inzerillo es inusual en el panorama del liderazgo de los gigaproyectos saudíes y resulta central para entender cómo se ha posicionado y ejecutado Diriyah.
Inzerillo, neoyorquino de nacimiento y ya con setenta y pocos años, fue nombrado personalmente por el príncipe heredero Mohamed bin Salmán en junio de 2018. El nombramiento llegó al final de una carrera de cinco décadas en la hostelería y el desarrollo de lujo que incluyó los cargos de presidente y consejero delegado de IMG Artists (2012-2014), el líder mundial en representación de artistas y eventos de artes escénicas; consejero delegado de Forbes Travel Guide (2014-2018), donde dirigió la globalización de la presencia de la compañía a más de 100 países; y, de forma más decisiva, presidente de Kerzner Entertainment Group de 1991 a 2011, las dos décadas formativas durante las cuales concibió y lanzó las marcas hoteleras de lujo Atlantis y One&Only y supervisó el desarrollo del Atlantis Paradise Island en las Bahamas, Sun City en Sudáfrica (donde ejerció de director de operaciones de 1991 a 1996 y forjó una estrecha amistad personal con Nelson Mandela que incluyó la coordinación de buena parte de la investidura presidencial de Mandela en 1994) y la cartera de lujo más amplia de Kerzner en Dubái, Marruecos, Mauricio, México y Maldivas.
En una etapa anterior de su carrera, Inzerillo fue presidente y consejero delegado fundador de Morgans Hotel Group en 1987, y concibió los hoteles Morgans, Royalton y Paramount de Nueva York, el Delano de Miami Beach y el Mondrian de Los Ángeles: la arquitectura de hoteles boutique anclada por Ian Schrager que creó, en la práctica, el segmento contemporáneo del hotel boutique de lujo a escala global. En 2023 recibió el primer Premio a la Trayectoria del Nelson Mandela Children’s Fund por sus décadas de dedicación a las causas de Mandela. Continúa ejerciendo como vicepresidente de Forbes Travel Guide junto a su cargo en Diriyah Company.
El perfil de Inzerillo importa operativamente para la arquitectura de ejecución de Diriyah por tres ventajas estructurales que aporta. La primera es la credibilidad ante la industria hotelera global. Las marcas hoteleras de lujo internacionales, las marcas de comercio minorista, los operadores de restauración y las instituciones culturales firman contratos de desarrollo con la seguridad de que el proyecto al que se comprometen se entregará según los estándares que exigen sus marcas. El historial de Inzerillo en Atlantis, One&Only y la cartera más amplia de Kerzner aporta exactamente esa garantía. La segunda ventaja es la densidad de relaciones con inversores. La carrera de Inzerillo ha generado relaciones directas con las grandes fuentes de capital internacional —inversores institucionales, family offices, fondos soberanos, capital principal regional— de las que depende la tesis de financiación con inversores extranjeros de Diriyah. Las relaciones con inversores italianos, colombianos, emiratíes, kuwaitíes y del conjunto del CCG que Inzerillo ha mencionado públicamente son consecuencia de la infraestructura de relaciones que aportó al cargo. La tercera ventaja es la velocidad de ejecución. La incesante agenda de viajes de Inzerillo —Virtuoso en Las Vegas, MIPIM en Cannes, el World Retail Congress en París, la FII en Riad, el Future Hospitality Summit, además de circuitos habituales por Nueva York y Londres— produce el flujo de operaciones que convierte la tesis de capital subyacente en contratos firmados con cadencia.
La relación de confianza personal con el príncipe heredero es estructuralmente importante. Inzerillo ha declarado públicamente que el avance del proyecto refleja el «compromiso absoluto» del príncipe heredero con el desarrollo, y la disposición del liderazgo saudí a mantener estrictos estándares de patrimonio y calidad ha sido esencial para el posicionamiento de autenticidad del proyecto. La expresión «ciudad de tierra» —el sello distintivo de Diriyah— resume el compromiso arquitectónico con la construcción tradicional najdí en adobe integrada con el lujo contemporáneo y la tecnología de ciudad inteligente sobre el que se asienta la identidad del proyecto.
El programa: 14 kilómetros cuadrados, 64.000 millones de dólares, 100.000 residentes
El programa de Diriyah se ha ampliado sustancialmente respecto de su concepción original. El pliego de desarrollo inicial de 2018 abarcaba aproximadamente 400.000 metros cuadrados de desarrollo anclado en el patrimonio en torno al sitio de la UNESCO de At-Turaif. A medida que se cristalizaba la estrategia turística de la Visión 2030 y que la tesis de desarrollo subyacente demostraba una demanda comercial a escalas que el pliego original no había previsto, el programa se amplió hasta su actual superficie de 14 kilómetros cuadrados, una expansión de 35 veces respecto del área planificada inicialmente. La ampliación refleja el patrón más amplio de la Visión 2030 de escalar al alza sus compromisos cuando las primeras fases de demostración producen una demanda superior a la modelizada inicialmente.
El programa se estructura en torno a varias zonas de desarrollo diferenciadas a nivel de distrito. La zona patrimonial original rodea el sitio de la UNESCO de At-Turaif, con la histórica arquitectura de adobe preservada, restaurada e integrada con el desarrollo más amplio mediante zonas de transición cuidadosamente diseñadas. Bujairi Terrace —el distrito de comercio y restauración en funcionamiento— ancla el entorno comercial inmediato adyacente a la UNESCO. El primer hotel, Bab Samhan, Luxury Collection (Marriott), abrió en la zona patrimonial con una ocupación en explotación de aproximadamente el 91 %. La comunidad residencial Wadi Spa ha lanzado su programa de ventas. El sistema de parques de Wadi Hanifa —nueve kilómetros abiertos hasta la fecha, seis millones de árboles plantados— funciona como la infraestructura verde integrada que conecta la zona patrimonial con el desarrollo más amplio.
DG2 —la zona de desarrollo de la segunda fase— está en construcción activa. El Boulevard District, pieza central de DG2, contará con un bulevar de aproximadamente dos kilómetros flanqueado por boutiques de lujo y restaurantes. En los primeros días de enero de 2025 se adjudicó un contrato de servicios de construcción y diseño arquitectónico de 114 millones de dólares para el Boulevard District, con inicio de las obras en 2026.
El bloque del Diriyah Arena, adjudicado en julio de 2025 a China Harbor Engineering Company (CHEC) mediante un contrato de 1.530 millones de dólares / 5.750 millones de riyales saudíes (SAR), comprende un pabellón (arena) de 20.000 asientos diseñado por HKS Inc. que abarca aproximadamente 74.000 metros cuadrados para conciertos, deportes, esports, exposiciones y espectáculos en directo; tres edificios de oficinas de uso mixto diseñados por John McAslan + Partners que cubren 114.000 metros cuadrados; y un aparcamiento integrado. El lenguaje arquitectónico del pabellón combina el diseño tradicional najdí con formas internacionales contemporáneas, reflejando la integración más amplia del proyecto entre autenticidad patrimonial y ambición cultural global.
El programa de residencias de marca ha sido uno de los elementos comercialmente más exitosos del proyecto. Las alianzas con Ritz-Carlton, Oberoi, Aman, Six Senses, Capella y Baccarat han generado un inventario residencial de ultralujo con unos precios y estándares de calidad que han atraído tanto a compradores regionales del Golfo como a compradores internacionales de alto patrimonio. El escaparate internacional de 350 residencias en Harrods, en Londres, a mediados de 2024 marcó una de las campañas de captación de compradores internacionales más visibles. Unas ventas residenciales acumuladas de aproximadamente 17.000 millones de riyales saudíes (SAR) a abril de 2026 reflejan la notable demanda que ha generado el programa.
Diriyah Square —el distrito comercial integrado— tiene prevista su apertura en 2028, con más del 60 % del espacio comercial ya prealquilado a mediados de 2025. La tasa de prealquiler tres años antes de la apertura es inusualmente alta en comparación con lanzamientos de distritos comerciales similares y refleja la confianza de las marcas minoristas internacionales en la trayectoria comercial más amplia de Diriyah.
Diriyah Art Futures —el museo de arte contemporáneo— está presentando sus primeras exposiciones, aportando la programación cultural que complementa las dimensiones patrimonial y comercial del desarrollo más amplio.
El programa tiene como objetivo su finalización sustancial para 2030, en línea tanto con el horizonte de la Visión 2030 como con la Expo 2030 de Riad que Arabia Saudí acogerá. La cadencia de adjudicación de contratos —más de 3.000 millones de dólares en contratos asignados solo en 2024, con una contratación sustancial que continúa a lo largo de 2025 y 2026— respalda el calendario de entrega publicado.
La arquitectura de financiación
Diriyah Company ha sido financiada sustancialmente por el Fondo de Inversiones Públicas durante la fase de desarrollo. Los 15.000 millones de dólares ya desplegados frente al programa de 64.000 millones han procedido mayoritariamente de la inyección de capital del PIF, que aporta la financiación de desarrollo en fase temprana necesaria antes de que los ingresos comerciales y el capital externo puedan tomar el relevo. La arquitectura de financiación de aquí en adelante se articula en torno a tres fuentes progresivas.
La continua inyección de capital del PIF financiará el desarrollo a lo largo de la próxima fase de construcción, en particular los grandes componentes de infraestructura intensivos en capital. Los 941.000 millones de dólares de activos gestionados del PIF y su objetivo de 2 billones de dólares para 2030 aportan una capacidad amplia para continuar la inversión en Diriyah dentro del marco de asignación de la cartera de gigaproyectos.
La coinversión de inversores extranjeros, el pilar estratégico que Inzerillo ha perseguido con mayor actividad pública, aspira a alrededor del 50 % de la financiación del programa de 64.000 millones de dólares para 2030. La cartera de operaciones divulgada públicamente incluye:
- Un compromiso de un inversor italiano para dos hoteles y un complejo de apartamentos
- Una muestra de interés de un inversor colombiano para financiar los 37 hoteles de la cartera de Diriyah (aproximadamente 2.000 millones de dólares en total)
- Una cartera de inversores de Emiratos, Kuwait y el conjunto del CCG
El objetivo del 50 % es institucionalmente significativo. La mitad de 64.000 millones son 32.000 millones de dólares: un volumen de inversión extranjera directa en un único gigaproyecto saudí sensiblemente mayor que todo el flujo anual de IED de Arabia Saudí. Alcanzar el objetivo representaría el compromiso de inversión extranjera directa más concentrado en un solo desarrollo saudí de la era de la Visión 2030.
La financiación en los mercados de capitales —emisión de deuda, bonos de proyecto, líneas de préstamo sindicado— sustituirá progresivamente el capital del PIF de la fase temprana a medida que el desarrollo madure y entren en funcionamiento los ingresos de explotación. Filiales comparables del PIF —NEOM y Red Sea Global— ya han accedido a los mercados de deuda mediante emisiones de bonos y acuerdos de préstamo corporativo, y se espera que Diriyah siga la misma plantilla.
La salida a bolsa es la vía de financiación de horizonte más largo. Inzerillo ha declarado públicamente que «ya hemos iniciado el proceso de prepararnos para una oferta pública inicial en algún momento» y ha expresado su preferencia personal por una salida a bolsa antes de 2030. La eventual cotización convertiría a Diriyah Company de filial privada del PIF en una compañía de desarrollo y explotación cotizada, proporcionando al PIF un reciclaje de capital para redirigirlo a otras prioridades de la cartera, manteniendo al mismo tiempo la propiedad estratégica por encima de cualquier umbral requerido.