Das Wohnungsbauprogramm ist das zentrale Wohnungsprogramm der saudischen Vision 2030 für 2026 und verbindet Sakani, subventionierte Hypotheken, ROSHN-Quartiere, die Angebotsreform und das nationale Ziel von 70 Prozent Wohneigentum bis 2030. Nur wenige Programme der Vision 2030 haben eine so sichtbare und greifbare Wirkung auf den Alltag der saudischen Bürger entfaltet: Ins Leben gerufen, um einer Wohneigentumsquote von nur 47 Prozent im Jahr 2016 zu begegnen, hat das Programm die nationale Quote auf über 65,4 Prozent angehoben, sein Zwischenziel für 2025 übertroffen und den Wohnungssektor umgestaltet.
Die Wohnungsherausforderung
Die Wohnungsherausforderung Saudi-Arabiens war 2016 strukturell und vielschichtig. Eine junge, rasch wachsende Bevölkerung erreichte das Alter der Haushaltsgründung, doch das Wohnungsangebot war sowohl in Menge als auch in Bezahlbarkeit unzureichend. Der Hypothekenmarkt steckte in den Anfängen, mit geringer Durchdringung und begrenzter Produktvielfalt. Grundstücke wurden häufig von Spekulanten gehalten, was künstliche Knappheit an erstklassigen städtischen Lagen erzeugte. Das regulatorische und genehmigungsrechtliche Umfeld für den Wohnungsbau war schwerfällig. Es gab nur begrenzte staatlich geförderte Finanzierung für Familien mit mittlerem Einkommen, die zu viel für sozialen Wohnungsbau, aber zu wenig für Eigenheime zu Marktpreisen verdienten.
Das Wohnungsbauprogramm wurde konzipiert, um all diese strukturellen Hindernisse gleichzeitig anzugehen — in der Erkenntnis, dass ein punktueller Ansatz unzureichend wäre.
Strategische Architektur
Das Programm wirkt über drei einander ergänzende Mechanismen: angebotsseitige Interventionen zur Steigerung von Menge und Vielfalt des Wohnungsbestands, nachfrageseitige Interventionen, um Wohneigentum finanziell zugänglich zu machen, und regulatorische Reformen zur Schaffung eines effizienteren und transparenteren Wohnungsmarktes.
Angebotsseitige Transformation
ROSHN
Die vielleicht prominenteste institutionelle Innovation des Wohnungsbauprogramms ist ROSHN, das als hundertprozentige Tochtergesellschaft des Public Investment Fund (PIF) gegründete Immobilienentwicklungsunternehmen. ROSHN entwickelt großflächige, integriert geplante Wohnquartiere im gesamten Königreich, mit Projekten in Riad, Dschidda und der Ostprovinz.
ROSHN-Quartiere sind darauf ausgelegt, integrierte Nachbarschaften mit Wohnraum, Einzelhandel, Bildung, Gesundheitsversorgung, Parks und Gemeinschaftseinrichtungen zu schaffen — nicht bloß Häuserreihen. Das Entwicklungsmodell betont hohe Bauqualitätsstandards, nachhaltige Gestaltungsprinzipien, eine gemischt genutzte Planung, die die Autoabhängigkeit verringert, Gemeinschaftseinrichtungen, die den sozialen Zusammenhalt fördern, sowie eine skalierbare Umsetzung, die jährlich Tausende Einheiten hervorbringen kann.
Das erste Quartier von ROSHN, SEDRA in Riad, hat Tausende Wohneinheiten fertiggestellt und einen Maßstab für Qualität im saudischen Wohnungsmarkt gesetzt. Nachfolgende Projekte im gesamten Königreich skalieren das Modell weiter.
Ökosystem privater Bauträger
Über ROSHN hinaus hat das Wohnungsbauprogramm ein breiteres Ökosystem privater Bauträger angeregt — durch regulatorische Reformen, die Projektgenehmigungen und Baugenehmigungen straffen, durch Anreizprogramme, die die Entwicklungskosten senken, durch die Regulierung des Verkaufs vom Plan, die rechtlichen Schutz für Käufer und Bauträger bietet, sowie durch das Wafi-Programm, das den Verkauf vom Plan reguliert, um die Fertigstellung von Projekten und den Käuferschutz sicherzustellen.
Das Programm hat zudem die Entwicklung des Sektors der Immobilientechnologie (Proptech) unterstützt, mit Plattformen, die Markttransparenz, Immobiliensuche und Transaktionsprozesse verbessern.
Nachfrageseitige Interventionen
Wohnungsentwicklungsfonds
Der Wohnungsentwicklungsfonds ist die zentrale staatliche Stelle, die für die Bereitstellung subventionierter Wohnbaufinanzierung an saudische Familien zuständig ist. Der Fonds bietet eine Reihe von Produkten, die auf unterschiedliche Einkommensstufen und Familienverhältnisse zugeschnitten sind, darunter subventionierte Gewinnraten (islamkonforme Finanzierung), die die monatlichen Zahlungen für berechtigte Familien senken, Programme zur Unterstützung der Anzahlung, die die Hürde des anfänglichen Kapitalbedarfs angehen, Baufinanzierung für Familien, die auf eigenem Grund bauen, sowie Renovierungsfinanzierung für Familien, die bestehende Immobilien verbessern.
Der Fonds arbeitet in Partnerschaft mit Geschäftsbanken und Finanzierungsgesellschaften, die die Hypotheken vergeben und verwalten, während der Fonds das Subventionselement bereitstellt. Dieses Modell nutzt die Effizienz des Privatsektors und stellt zugleich sicher, dass öffentliche Mittel auf Familien ausgerichtet werden, die Unterstützung benötigen.
Entwicklung des Hypothekenmarktes
Die breitere Entwicklung des Hypothekenmarktes war für den Erfolg des Wohnungsbauprogramms von wesentlicher Bedeutung. Vor der Vision 2030 war die Hypothekendurchdringung in Saudi-Arabien nach internationalen Maßstäben äußerst gering. Das FSDP und das Wohnungsbauprogramm haben gemeinsam daran gearbeitet, die Verfügbarkeit von Hypotheken durch regulatorische Reformen auszuweiten, darunter das Immobilienfinanzierungsgesetz, das Gesetz über registrierte Immobilienhypotheken und das Finanzierungsleasinggesetz. Standardisierte Hypothekenprodukte und Praktiken der Kreditwürdigkeitsprüfung haben sich verbessert, die Entwicklung eines sekundären Hypothekenmarktes über die Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) hat Liquidität bereitgestellt, und neue Marktteilnehmer im Finanzsektor haben Wettbewerb und Produktinnovation gesteigert.
Das Ergebnis war ein rasches Wachstum der Hypothekenvergabe, wobei sich der Bestand ausstehender Wohnbauhypotheken seit 2016 vervielfacht hat.
Regulatorische Reform
Gebühr auf brachliegende Grundstücke
Eine der wirkungsvollsten regulatorischen Interventionen des Wohnungsbauprogramms war die Steuer auf brachliegendes Bauland (weiße Grundstücke) — eine Gebühr auf unbebautes städtisches Land, um spekulatives Horten zu unterbinden und die Bebauung zu fördern. Die vom Ministerium für kommunale und ländliche Angelegenheiten verwaltete Gebühr hat bedeutende städtische Flächen der Bebauung zugeführt, das Wohnungsangebot erhöht und die Inflation der Bodenpreise gedämpft.
Sakani-Plattform
Die Sakani-Plattform dient als zentrale digitale Anlaufstelle des Wohnungsbauprogramms und bietet ein einheitliches Portal, über das saudische Familien Wohnoptionen erkunden, Subventionen und Finanzierungen beantragen, verfügbare Immobilien durchsuchen und den Status ihres Antrags verfolgen können. Die Plattform hat seit ihrem Start Millionen Anträge bearbeitet und den Prozess der Zusammenführung von Familien mit passenden Wohnlösungen gestrafft.
Bauordnung und Qualitätsstandards
Das Programm hat zudem Verbesserungen der Bauqualität vorangetrieben, durch aktualisierte Bauordnungen, Prüfregime und Bewertungssysteme für Bauträger, die Transparenz über Bauqualität und die Erfolgsbilanz von Bauträgern schaffen.
Wirkung und Kennzahlen
Die herausragende Leistung des Wohnungsbauprogramms — die Anhebung der Wohneigentumsquote von 47 Prozent auf über 65,4 Prozent — stellt eine der schnellsten Ausweitungen des Wohneigentums in einer großen Volkswirtschaft in der jüngeren Geschichte dar. Hinter dieser Zahl stehen Hunderttausende saudische Familien, die in ihre eigenen Häuser eingezogen sind, gestützt durch subventionierte Finanzierung, neues Wohnungsangebot und einen effizienteren Markt.
Zu den weiteren bemerkenswerten Kennzahlen zählen das erhebliche Wachstum der jährlichen Wohnbauhypothekenvergabe, die Fertigstellung Zehntausender neuer Wohneinheiten pro Jahr, die Ausweitung des Kreises der Begünstigten des Wohnungsentwicklungsfonds und verbesserte Kennzahlen zur Wohnraumbezahlbarkeit in den großen Städten.
Herausforderungen
Trotz seines Erfolgs steht das Wohnungsbauprogramm vor anhaltenden Herausforderungen. Der Druck auf die Bezahlbarkeit besteht in den großen Städten fort, insbesondere in Riad, wo rasches Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Aktivität die Nachfrage treiben. Die Inflation der Baukosten, angetrieben durch globale Störungen der Lieferketten und lokale Nachfrage, hat die Wirtschaftlichkeit der Projektrealisierung unter Druck gesetzt. Die Sicherstellung der Wohnqualität über eine rasch wachsende Angebotsbasis hinweg erfordert kontinuierliche regulatorische Aufmerksamkeit. Die Erfüllung der unterschiedlichen Bedürfnisse verschiedener Haushaltstypen — darunter Einpersonenhaushalte, Mehrgenerationenfamilien und ältere Bürger — erfordert eine fortgesetzte Produktdiversifizierung.
Ausblick
Die künftige Agenda des Wohnungsbauprogramms konzentriert sich auf das Erreichen des Ziels von 70 Prozent Wohneigentum bis 2030, die Ausweitung des Wohnungsangebots in Städten der zweiten Reihe und neuen Entwicklungsgebieten wie NEOM und der Küste des Roten Meeres, die Vertiefung des Hypothekenmarktes einschließlich längerfristiger Produkte und innovativer Strukturen, die Förderung eines nachhaltigen Wohnungsbaus einschließlich Energieeffizienz und Standards für grünes Bauen sowie die Entwicklung des Mietmarktes als Ergänzung zum Wohneigentum — in der Erkenntnis, dass nicht alle Haushalte Eigentum anstreben werden oder sollten.
Das Wohnungsbauprogramm zeigt, dass sich die gesellschaftlichen Ziele der Vision 2030 in großem Maßstab erreichen lassen, wenn angebotsseitige, nachfrageseitige und regulatorische Interventionen innerhalb eines einzigen Programmrahmens koordiniert werden. Die Leistung beim Wohneigentum ist nicht bloß eine Statistik — sie steht für eine grundlegende Verbesserung der Lebensqualität und der finanziellen Sicherheit von Millionen saudischer Bürger.