Wohnen: Von 47 % auf 70 % Wohneigentumsquote

KPI der Priorität Wohnen

Der zentrale KPI der Priorität Wohnen Saudi-Arabiens ist die Wohneigentumsquote: 47 % im Jahr 2016, 65,4 % im Jahr 2024 und ein Ziel der Vision 2030 von 70 %. Der KPI ist eine der sichtbarsten Kennzahlen auf Haushaltsebene, weil er die öffentliche Politik unmittelbar mit den Bilanzen der Familien verknüpft.

Die Errungenschaft ist struktureller und nicht kosmetischer Natur. Das Königreich hat nicht bloß Häuser gebaut; es hat ein Wohnungssystem geschaffen, das Hypothekenmärkte, Quartiersentwickler, Reformen des Bodenangebots, digitale Plattformen und institutionelle Finanzierung umfasst.

Die Ausgangslage

Im Jahr 2016 stand Saudi-Arabien vor einer Wohnungskrise, die struktureller und nicht zyklischer Natur war. Trotz reichlich vorhandenem Boden, Kapital und demografischer Nachfrage war die Wohneigentumsquote bei etwa 47 % stagniert – niedrig sowohl nach regionalen als auch nach internationalen Maßstäben.

Die Ursachen waren miteinander verflochten und verstärkten sich gegenseitig:

• Unzureichendes Angebot zu Preisen, die für Familien mit mittlerem Einkommen erschwinglich waren, da die Bauwirtschaft auf hochpreisige Projekte ausgerichtet war
• Unterentwickelte Hypothekenmärkte, in denen die Durchdringung mit Wohnbaudarlehen vernachlässigbar war und die Wohnungsfinanzierung von Privatkrediten und Familienmitteln dominiert wurde
• Spekulatives Horten von Bauland, das das städtische Flächenangebot einschränkte, da Eigentümer unbebaute Grundstücke ohne Haltekosten als Inflationsschutz hielten
• Demografischer Druck durch eine junge Bevölkerung, die in großer Zahl in die haushaltsbildenden Jahre eintrat und die Kluft zwischen Nachfrage und erschwinglichem Angebot vergrößerte

Die sozialen Folgen reichten weit über das Wohnen hinaus. Ohne Intervention drohten dem Königreich steigende Belastungen der Haushalte, verzögerte Familiengründungen, zunehmende Verbraucherverschuldung und die politischen Folgen einer Generation, die das Wohneigentum nicht erreichen konnte, das für frühere Generationen selbstverständlich war.

Das Wohnungsbauprogramm

Das Wohnungsbauprogramm – eines der eigens geschaffenen Programme zur Umsetzung der Vision (VRPs) der Vision 2030 – wurde eingerichtet, um die Reaktion der Regierung über die gesamte Wertschöpfungskette des Wohnens hinweg zu orchestrieren: Bodenangebot, Finanzierung, Bau, Infrastruktur, Regulierung und Verbraucherzugang.

Sakani: Das digitale Portal

Die Sakani-Plattform hat sich als das dem Verbraucher zugewandte Portal für die Wohnungsförderung herausgebildet. Über Sakani greifen berechtigte saudische Familien auf eine Reihe von Wohnungslösungen zu, darunter subventionierte Wohngrundstücke, Kaufoptionen für Objekte in der Bauphase, Unterstützung beim Eigenbau und Hypothekenfinanzierungsprodukte. Die Plattform digitalisierte einen zuvor umständlichen, papierbasierten Antrags- und Zuteilungsprozess, verkürzte die Bearbeitungszeiten von Monaten auf Tage und verbesserte die Transparenz.

Das Ausmaß der Wirkung von Sakani ist beträchtlich. Seit dem Start wurden Hunderttausende Wohnungsprodukte über die Plattform zugeteilt. Die Bandbreite der Optionen – von Eigenbaugrundstücken über fertiggestellte Einheiten bis zu sanierten Bestandsimmobilien – spiegelt das Verständnis wider, dass saudische Familien vielfältige Wohnbedürfnisse, Präferenzen und finanzielle Verhältnisse haben.

Umfassende Strategie für den Immobiliensektor

Die Umfassende Strategie für den Immobiliensektor, 2020 gestartet, bildet den übergreifenden Rahmen für die Entwicklung des Wohnungsmarktes. Die Strategie befasst sich mit der Flächennutzungsplanung, der Kapazität der Bauindustrie, der Immobilienregulierung, der Markttransparenz und dem Aufbau eines professionellen Immobiliendienstleistungssektors. Sie markierte den Wechsel vom Wohnen als sozialpolitisches Problem hin zum Wohnen als funktionierendem Markt, der institutioneller Infrastruktur bedarf.

Aufbau des Hypothekenmarktes

Die vielleicht strukturell bedeutsamste Wohnungsreform war der praktisch von Grund auf erfolgte Aufbau eines funktionierenden Hypothekenmarktes. Unsere Benchmark-Analyse liefert den vergleichenden Kontext für diese Errungenschaft.

Real Estate Development Fund

Der Real Estate Development Fund (REDF) diente als Ankerinstitution für die Entwicklung des Hypothekenmarktes. Über subventionierte Programme zu Gewinnsätzen hat der REDF Wohneigentum für Hunderttausende Familien erschwinglich gemacht, die sich zu den geltenden Marktkonditionen nicht für kommerzielle Hypotheken qualifiziert hätten. Die Subventionsstruktur ist einkommensgestaffelt und lenkt die größte Unterstützung zu Haushalten mit niedrigerem Einkommen, während die Hilfe für Bezieher mittlerer Einkommen abgestuft wird.

Die Entwicklung des REDF vom direkten Kreditgeber zum Marktbefähiger – der Garantien und Subventionen bereitstellt, die eine private Hypothekenvergabe hebeln – stellt eine Reifung des institutionellen Modells dar. Der Fonds katalysiert nun ein Vielfaches seines eigenen Kapitals über das Bankensystem, statt zu versuchen, die Nachfrage über seine eigene Bilanz zu decken.

Infrastruktur des Sekundärmarktes

Die Saudi Real Estate Refinance Company (SRC), nach dem Vorbild von Einheiten wie Freddie Mac und Fannie Mae, wurde gegründet, um einen sekundären Hypothekenmarkt zu schaffen. Das umfassendere Programm zur Entwicklung des Finanzsektors untermauert diese institutionelle Infrastruktur. Durch den Ankauf von Hypothekenportfolios von den originierenden Banken stellt die SRC Liquidität bereit, die es Kreditgebern ermöglicht, mehr Hypotheken zu vergeben, als ihre Bilanzen allein tragen würden. Die Anleihe- und Sukuk-Emissionen der SRC haben eine neue Anlageklasse an den saudischen Kapitalmärkten geschaffen und verbinden die Wohnungsfinanzierung mit institutionellen Investoren.

Reaktion der Geschäftsbanken

Die Geschäftsbanken haben auf diese institutionellen Innovationen reagiert, indem sie ihr Hypothekengeschäft drastisch ausgeweitet haben. Die Volumina der Hypothekenvergabe sind gegenüber dem Niveau vor der Vision exponentiell gewachsen, und die Produktpalette – Festzins-, variabel verzinste und islamkonforme Strukturen – hat sich erheblich diversifiziert. Saudi-Arabien beherbergt inzwischen einen der am schnellsten wachsenden Hypothekenmärkte weltweit.

ROSHN: Quartiere in großem Maßstab bauen

ROSHN, der 2019 gegründete, vom PIF gestützte nationale Quartiersentwickler, stellt den angebotsseitigen Motor der Wohnungsstrategie dar. Anders als traditionelle saudische Immobilienentwickler, die sich auf eigenständige Wohnanlagen konzentrieren, entwickelt ROSHN integrierte Quartiere mit Schulen, Moscheen, Parks, Einzelhandel, Gesundheitseinrichtungen und gemeinschaftlicher Infrastruktur.

Gestaltungsphilosophie

Die Gestaltungsphilosophie von ROSHN betont Fußläufigkeit, Grünflächen und gemeinschaftliches Miteinander – eine bewusste Abkehr vom autoabhängigen Modell umzäunter Anlagen, das die saudische Vorstadtentwicklung über Jahrzehnte dominierte. Der Ansatz erkennt an, dass die Wohnqualität nicht allein an der Einheit selbst gemessen wird, sondern am Quartier, in dem sie liegt.

Das Vorzeigeprojekt von ROSHN, das Quartier Sedra in Riad, hat Tausende Wohneinheiten mit Gestaltungsstandards geliefert, die neue Maßstäbe für den saudischen Wohnungsmarkt gesetzt haben. Nachfolgende Quartiere in Dschidda, der Westregion und weiteren Städten folgen einem ähnlichen integrierten Modell, das an lokale Gegebenheiten angepasst wird.

Größenvorteil

Als vom PIF gestützte Einheit mit erheblichen Finanzmitteln und einem nationalen Mandat verfügt ROSHN über Fähigkeiten, die private Entwickler nicht erreichen können: die Möglichkeit, große Grundstücke zu erwerben und übergeordnet zu planen, in die Erschließungsinfrastruktur zu investieren, mit Versorgungsunternehmen in großem Maßstab zu verhandeln und die langen Entwicklungszeiträume zu tragen, die eine integrierte Quartiersentwicklung erfordert. Diese Kapazität macht ROSHN zu einem wirksamen Instrument, um die Engpässe bei Flächenangebot und Infrastruktur aufzubrechen, die die Wohnungsentwicklung im Modell vor der Vision einschränkten.

National Housing Company

Die National Housing Company ergänzt ROSHN, indem sie sich auf bezahlbare Wohnsegmente konzentriert und mit privaten Entwicklern zusammenarbeitet, um das Angebot über das gesamte Preisspektrum hinweg zu erhöhen. Gemeinsam mit ROSHN stellt sie sicher, dass die angebotsseitige Reaktion die gesamte Bandbreite saudischer Haushaltseinkommen und -präferenzen abdeckt.

Reformen des Bodenangebots

Weißland-Steuer

Die Weißland-Steuer (Gebühren auf unbebaute städtische Grundstücke), 2016 eingeführt und schrittweise ausgeweitet, adressiert eine der hartnäckigsten strukturellen Barrieren für die Bezahlbarkeit von Wohnraum: das spekulative Horten von Bauland. Durch die Erhebung jährlicher Gebühren auf unbebaute Grundstücke innerhalb städtischer Grenzen schafft die Steuer einen finanziellen Anreiz für Grundeigentümer, ihre Bestände entweder zu bebauen oder an Entwickler zu verkaufen, die dies tun werden.

Die Steuer wurde in mehreren Phasen ausgeweitet, wobei jede Phase zusätzliche Grundstückskategorien und geografische Gebiete einbezog. Während die unmittelbar erzielten Einnahmen bescheiden sind, war der Verhaltenseffekt – die Eindämmung spekulativen Hortens und die Erhöhung des Angebots an erschließbarem städtischem Bauland – erheblich.

Planung und Genehmigung

Reformen der Stadtplanung haben die Bodensteuer ergänzt. Die Überarbeitung von Bauordnungen, die Straffung der Baugenehmigung über digitale Plattformen, die Erarbeitung neuer städtischer Rahmenpläne und die Professionalisierung kommunaler Planungsfunktionen haben gemeinsam die Kapazität der Wohnungsangebotskette erhöht, auf Nachfragesignale zu reagieren.

Fortschrittsbewertung

Was erreicht wurde

Der Anstieg der Wohneigentumsquote von 47 % auf 65,4 % stellt eine Errungenschaft dar, die die Wohnsituation von Hunderttausenden saudischer Familien unmittelbar verbessert hat. Die verbleibende Distanz zu 70 % – zwar geringer als der bereits zurückgelegte Weg – erfordert eine fortgesetzte Umsetzung über die Dimensionen Finanzierung, Bau und Bodenangebot hinweg.

Die strukturellen Reformen sind wohl bedeutsamer als die Schlagzeilenkennzahl. Der Hypothekenmarkt, die Infrastruktur des Sekundärmarktes, die digitale Zuteilungsplattform, das Modell der Quartiersentwicklung und die Reformen des Bodenangebots stellen dauerhafte Verbesserungen des Wohnungssystems dar. Selbst nach dem Auslaufen einzelner Vision-2030-Programme werden diese institutionellen Innovationen weiterhin die Wohnungsfinanzierung und das Wohneigentum stützen.

Verbleibende Herausforderungen

Der Druck auf die Bezahlbarkeit in Riad – wo Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Konzentration und die Verlagerung staatlicher Stellen die Bodenwerte in die Höhe getrieben haben – stellt das bedeutendste kurzfristige Risiko dar. Der Wohnungsmarkt der Hauptstadt hat sich schneller angespannt, als das Angebot ausgeweitet wurde, was für Familien mit mittlerem Einkommen Belastungen bei der Bezahlbarkeit schafft.

Spannungen zwischen Qualität und Quantität bestehen fort. Die Betonung steigender Eigentumsquoten erzeugt den Druck, Einheiten zu den geringstmöglichen Kosten zu liefern, während die Ambition, lebendige Quartiere zu bauen, Investitionen in Gestaltungsqualität, öffentliche Räume und Infrastruktur erfordert. Das integrierte Modell von ROSHN liefert den Qualitätsmaßstab, doch sicherzustellen, dass sich dieser Standard über den breiteren Markt hinweg durchsetzt, bleibt eine Herausforderung.

Die regionale Verteilung der Wohnungsentwicklung muss die Konzentration der Nachfrage in Riad, Dschidda und der Ostprovinz mit dem Wunsch nach ausgewogenem Wachstum über die Regionen des Königreichs hinweg in Einklang bringen.

Ausblick und Bewertung

Die Priorität Wohnen ist auf gutem Weg, ihr Ziel von 70 % bis 2030 zu erreichen oder ihm nahezukommen. Die Kombination aus nachfrageseitiger Unterstützung (Hypothekensubventionen, Sakani-Zuteilungen), angebotsseitiger Intervention (ROSHN, National Housing Company, Weißland-Steuer, Genehmigungsreform) und institutioneller Entwicklung (SRC, Modernisierung des REDF) hat ein Wohnungssystem geschaffen, das grundlegend leistungsfähiger ist als jenes, das 2016 bestand.

Die langfristige Herausforderung reicht über das Ziel für 2030 hinaus. Die Bevölkerung Saudi-Arabiens wächst weiter, die Urbanisierung beschleunigt sich weiter, und die Raten der Haushaltsbildung bleiben erhöht. Die im Rahmen der Vision 2030 aufgebauten Institutionen und Mechanismen werden ihre Wirksamkeit weit über den formalen Horizont des Programms hinaus aufrechterhalten müssen.

Der Prüfstein der Priorität Wohnen ist letztlich nicht, ob sie bis 2030 70 % erreicht – sondern ob sie ein Wohnungssystem aufgebaut hat, das den Familien des Königreichs über Generationen hinweg dienen kann. An diesem Maßstab gemessen sind die strukturellen Grundlagen solide, die institutionelle Architektur steht, und die verbleibende Aufgabe ist Umsetzung, nicht Konzeption.