Prioritäten-Scorecard: Wohnen und Wohneigentum

Die Scorecard zu Wohnen und Wohneigentum in Saudi-Arabien verfolgt die Eigentumsquote von 65,4 Prozent, die Reform des Hypothekenmarktes, die Bautätigkeit von ROSHN, die Sakani-Begünstigten sowie den verbleibenden Weg zur 70-Prozent-Leistungskennzahl der Vision 2030.

Gesamtbewertung: A-

Die vollständige strategische Analyse finden Sie unter Priorität Wohnen. Verwandte Beiträge: Wohnungsbauprogramm, ROSHN, Finanzsektor.

KPI-Dashboard

Fortschrittsbewertung

Wohnen und Wohneigentum ist eine stille, aber außerordentlich wirkungsvolle Erfolgsgeschichte innerhalb der Vision 2030. Das Rating A- spiegelt eine nahezu Verdopplung der Wohneigentumsquote von 47 Prozent auf 65,4 Prozent wider, womit das Zwischenziel von 64 Prozent übertroffen und das 70-Prozent-Ziel für 2030 in klare Reichweite gerückt ist. Diese Leistung zählt zu den schnellsten Ausweitungen des Wohneigentums unter den großen Volkswirtschaften der jüngeren Vergangenheit und wird von einer umfassenden Politikarchitektur getragen, die Hypothekenreform, angebotsseitige Bautätigkeit und nachfrageseitige Subventionen verbindet.

Die Transformation des Hypothekenmarktes war strukturell und dauerhaft. Die Hypothekendurchdringung stieg von 2 Prozent auf 12,8 Prozent des BIP, gestützt durch die Real Estate Refinance Company, die Einführung regulatorischer Rahmenwerke für hypothekenbesicherte Wertpapiere und die von der SAMA vorgegebenen Kreditvergabestandards. Das Wohnungsprogramm Sakani hat 392.000 begünstigte Familien durch eine Kombination aus subventionierten Hypothekenprodukten, Landzuweisungen zum Eigenbau und der Vergabe schlüsselfertiger Wohnungen erreicht. ROSHN, der vom PIF getragene nationale Quartiersentwickler, hat sich zum größten integrierten Wohnungsentwickler des Königreichs entwickelt und liefert Tausende von Einheiten in Riad, Dschidda und der Ostprovinz.

Die Kennzahl zur Erschwinglichkeit hat sich deutlich verbessert: Das Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen sank von 10x auf 6,2x, was sowohl die Angebotsausweitung als auch gezielte Preispolitik widerspiegelt. Off-Plan-Verkäufe – der Verkauf noch nicht fertiggestellter Objekte – wuchsen von 5 Prozent auf 33 Prozent des Marktes, was auf zunehmendes Käufervertrauen in die Fertigstellung durch die Entwickler und auf den regulatorischen Schutz über das Off-Plan-Verkaufsprogramm Wafi hindeutet. Der verbleibende Weg zu 70 Prozent Wohneigentum erfordert die fortlaufende Fertigstellung von rund 175.000 zusätzlichen Wohneinheiten sowie eine anhaltende Unterstützung des Hypothekenmarktes.

Zentrale Erfolge

• Wohneigentumsquote von 47 % auf 65,4 % gestiegen und damit das Zwischenziel von 64 % übertroffen
• Hypothekendurchdringung von 2 % auf 12,8 % des BIP erhöht und so ein funktionierender Wohnungsfinanzierungsmarkt geschaffen
• 425.000 Wohneinheiten in subventionierten und marktpreislichen Segmenten geliefert
• 392.000 Familien über das Sakani-Programm mit verschiedenen Produkttypen erreicht
• ROSHN-Quartiersentwicklungen in Riad, Dschidda und der Ostprovinz in Betrieb
• Real Estate Refinance Company gegründet und damit die Entwicklung eines Sekundärhypothekenmarktes ermöglicht
• Wafi-Regulierung der Off-Plan-Verkäufe erhöht den Käuferschutz und die Rechenschaftspflicht der Entwickler
• Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen von 10x auf 6,2x verbessert und damit die Erschwinglichkeit erhöht
• National Housing Company liefert bezahlbare Einheiten unterhalb des Marktpreises
• Digitale Wohnungsplattformen straffen Antrags-, Genehmigungs- und Zuteilungsprozesse
• Modernisierung der Bauvorschriften verbessert Bauqualität und Energieeffizienz
• Die Brachlandsteuer (White Land Tax) hat die Erschließung ungenutzter städtischer Grundstücke gefördert und das Angebot erhöht

Risiken und Herausforderungen

• Der letzte Abschnitt von 65,4 % auf 70 % Wohneigentum erfordert das Erreichen schwerer zu bedienender Bevölkerungsgruppen
• Baukosteninflation belastet die Wirtschaftlichkeit bezahlbarer Wohneinheiten
• Regionale Angebots- und Nachfrageungleichgewichte mit Überangebotsrisiko in einigen Sekundärstädten
• Tragfähigkeit der Hypothekenverschuldung, da die Zinsen von historischen Tiefständen gestiegen sind
• Qualitätsbedenken bei einigen im Schnellverfahren errichteten Wohnprojekten
• Infrastruktureller Rückstand in neuen Quartieren, etwa bei Schulen, Gesundheitsversorgung und Verkehr
• Bodenpreisspekulation in den Ballungsräumen Riad und Dschidda erzeugt Druck auf die Erschwinglichkeit
• Kapazitäten für Instandhaltung und Quartiersmanagement bei großmaßstäblichen Neubauprojekten
• Das Wachstum der Haushaltseinkommen muss mit den Hypothekenverpflichtungen Schritt halten, um Ausfallrisiken zu vermeiden
• Verzerrungen der Wohnungsnachfrage durch Zuwanderer in den großen Beschäftigungszentren

Ausblick

Der Wohnungssektor ist gut aufgestellt, um das Ziel von 70 Prozent Wohneigentum bis 2030 zu erreichen oder ihm nahezukommen. Die verbleibende Lücke von 4,6 Prozentpunkten erfordert eine fortlaufende Fertigstellung auf dem gegenwärtigen Niveau, eine anhaltende Unterstützung des Hypothekenmarktes sowie gezielte Programme für Bevölkerungsgruppen, die bislang schwerer zu bedienen waren, darunter einkommensschwächere Haushalte, von Frauen geführte Haushalte und Bewohner außerhalb der Ballungsräume.

Das zentrale Risiko ist makroökonomischer und nicht programmatischer Natur: Steigende Zinsen erhöhen die Hypothekenkosten für neue Kreditnehmer und könnten das Tempo der Inanspruchnahme verlangsamen. Die saudische Real Estate Refinance Company und die Subventionsmechanismen von Sakani bieten jedoch antizyklische Puffer. Das weitergehende Erbe des Wohnungsprogramms reicht über die Eigentumsquote hinaus. Saudi-Arabien hat einen funktionierenden Hypothekenmarkt, eine professionelle Wohnungsentwicklungsbranche und einen regulatorischen Rahmen für Immobilien geschaffen, die zusammen eine dauerhafte institutionelle Infrastruktur darstellen. Eine Heraufstufung auf A wäre gerechtfertigt, wenn das 70-Prozent-Ziel erreicht wird und die Hypothekenausfallquoten unter 2 Prozent bleiben.