Der saudische Immobiliensektor erlebt einen historischen Boom. Das im Rahmen der Vision 2030 gesetzte Ziel einer Wohneigentumsquote von 70 Prozent (gegenüber 47 Prozent im Jahr 2016) treibt in Verbindung mit dem Bau der Megaprojekte und dem Bevölkerungswachstum die Nachfrage über die Segmente Wohnen, Gewerbe, Hotellerie und Industrie hinweg. Der Sektor steuert rund 7 Prozent zum Bruttoinlandsprodukt bei und dürfte bis zum Ende des Jahrzehnts erheblich wachsen.
Markttreiber
Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und eine junge Altersstruktur stützen die Wohnungsnachfrage. Allein Riad strebt an, von rund 7,5 Millionen auf 15 Millionen Einwohner bis 2030 zu wachsen, während das Königreich Anreize für die Verlagerung von Konzernzentralen schafft. Die Megaprojekte (NEOM, das Rote Meer, Qiddiya, Diriyah Gate, Jeddah Central) schaffen vollständig neue Immobilienmärkte. Das Erweiterungsprogramm für Hadsch und Umra treibt die Hotellerie-Immobilien in den heiligen Städten an.
Investitionswege
Wohnungsbau. ROSHN, ein vom PIF getragener nationaler Wohnungsbauentwickler, führt die großmaßstäbliche Quartiersentwicklung an. Private Entwickler können sich über Joint Ventures, Grundstückserwerb und Entwicklungspartnerschaften beteiligen. Die Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) hat die Verfügbarkeit von Hypotheken vertieft und den Käufermarkt erweitert.
Gewerbe und Büro. Die Verlagerung von Konzernzentralen nach Riad — angetrieben durch eine staatliche Politik, die für Unternehmen mit Geschäftsbeziehungen zum Staat regionale Hauptsitze vorschreibt — erzeugt eine erhebliche Büronachfrage. Büroflächen der Kategorie Grade A in Riad, Dschidda und der Ostprovinz erzielen steigende Mieten.
REITs. Die Kapitalmarktbehörde (Capital Market Authority) hat zahlreiche REITs an der Tadawul zugelassen und bietet damit ein liquides Immobilien-Engagement. Saudische REITs decken Einzelhandels-, Gewerbe-, Logistik-, Gesundheits- und Hotellerie-Objekte ab. Ausländische Investoren können REIT-Anteile über Konten für qualifizierte ausländische Anleger erwerben.
Hotellerie-Immobilien. Die Tourismusexpansion schafft im gesamten Königreich Nachfrage nach der Entwicklung von Hotels und Serviced Apartments. Branded Residences, Resort-Villen und Serviced-Unterkünfte in der Nähe der Megaprojekte bieten überdurchschnittliche Renditen.
Industrie- und Logistikimmobilien. Die Entwicklung von Lager- und Logistikanlagen ist ein wachstumsstarkes Segment, das von E-Commerce und industrieller Expansion getragen wird. Zweckgebaute Logistikparks in der Nähe großer urbaner Zentren und Häfen sind gefragt.
Grundstücke in den Megaprojekten. NEOM, Red Sea Global und Diriyah Gate bieten Grundstücksverkäufe und Entwicklungspartnerschaften für Hotels, Wohnquartiere und Mixed-Use-Objekte innerhalb ihrer masterplanbasierten Entwicklungen.
Regulatorischer Rahmen
Der ausländische Immobilienbesitz war historisch beschränkt. Ausländer aus Nicht-GCC-Staaten dürfen nun in ausgewiesenen Gebieten Eigentum erwerben, und die Vorschriften werden weiter liberalisiert. Die Real Estate General Authority (REGA) überwacht die Marktregulierung, die Maklerlizenzierung und den Schutz beim Verkauf von Off-Plan-Objekten. Das Justizministerium wickelt die Grundstücksregistrierung über ein digitales Grundbuchsystem ab.
MISA erteilt die ausländische Investitionslizenz für Immobilienentwicklungsgesellschaften. Die CMA reguliert REITs und Immobilienfonds. Die saudische Zentralbank überwacht die Hypothekenvergabe.
Finanzierung
Die Saudi Real Estate Refinance Company hat den Hypothekenmarkt in Gang gebracht, indem sie den Kreditgebern Liquidität bereitstellt. Die Hypothekenvergabe ist von praktisch null im Jahr 2016 auf über 500 Milliarden SAR an ausstehenden Wohnungsbaukrediten gestiegen. Ausländische Investoren finanzieren in der Regel über Fremd- oder Eigenkapitalstrukturen auf Projektebene. Der Saudi Industrial Development Fund unterstützt Industrieimmobilienprojekte.
Steuern und Transaktionskosten
Die Immobilientransaktionssteuer (Real Estate Transaction Tax, RETT) wird mit 5 Prozent auf Immobilienverkäufe erhoben und ersetzt die frühere Mehrwertsteuer von 15 Prozent auf Immobilien. Ausländische Unternehmensinvestoren zahlen 20 Prozent Ertragsteuer auf in Saudi-Arabien erzielte Einkünfte. Mieteinnahmen unterliegen für ausländische Rechtsträger der regulären Körperschaftsteuer. In Saudi-Arabien gibt es keine Grundsteuer, wohl aber eine Abgabe auf unbebautes Bauland (White Land Tax) in ausgewiesenen Zonen, um Spekulation zu unterbinden.
Risiken
Immobilienzyklen können in einzelnen Segmenten ein Überangebot erzeugen. Die Fertigstellungszeitpläne der Megaprojekte bergen Umsetzungsrisiken. Regulatorische Änderungen bei ausländischem Eigentum, Visapolitik oder Besteuerung können die Renditen beeinflussen. Immobilienbewertungen in aufstrebenden Gebieten wie NEOM verfügen über keine etablierten Vergleichswerte. Das Währungsrisiko wird durch die Bindung des Riyal an den US-Dollar gemindert.
Erste Schritte
Wenden Sie sich für eine Investitionslizenz für Entwicklungstätigkeiten an MISA. Arbeiten Sie mit lizenzierten, von der REGA regulierten Immobilienmaklern zusammen. Für eine REIT-Investition eröffnen Sie ein Depot bei einem von der CMA lizenzierten Unternehmen. Für Chancen in den Megaprojekten wenden Sie sich direkt an die jeweilige Entwicklungsgesellschaft.
Siehe unsere Analyse des Immobilienmarktes und das ROSHN-Projektprofil.