Wohnungs- und Immobilienmärkte im Vergleich der Golfstaaten: Wohnungs-Benchmark

GCC-Wohnungs-Benchmark | Wohneigentum und Erschwinglichkeit im Vergleich

Wohnen ist ein grundlegendes Element des Gesellschaftsvertrags in jedem GCC-Staat, wobei staatlich geförderte Wohneigentumsprogramme eine zentrale Säule der Bürgerwohlfahrt bilden. Die Visionsprogramme am Golf haben die Wohnungspolitik von einer sozialen Dienstleistungsfunktion zu einer strategischen wirtschaftlichen Priorität erhoben, in Anerkennung dessen, dass der Wohnungsbau wirtschaftliche Aktivität antreibt, Wohneigentum die soziale Stabilität stützt und die Entwicklung des Immobiliensektors Investitionschancen schafft, die die umfassenderen Diversifizierungsziele stützen.

Die Transformation des Wohnungssektors Saudi-Arabiens war einer der sichtbarsten Erfolge der Vision 2030: Das Wohneigentum unter saudischen Bürgern stieg von siebenundvierzig Prozent im Jahr 2016 auf über dreiundsechzig Prozent bis 2025, getragen durch die Entwicklung des Hypothekenmarktes, regulatorische Reformen und eine massive Angebotsausweitung durch das Wohnungsbauministerium und die National Housing Company. Diese Errungenschaft hat die Immobilienlandschaft des Königreichs neu geformt und einen der dynamischsten Immobilienmärkte des GCC geschaffen.

Vergleichsmatrix

Analyse

Die Transformation des saudischen Wohnungssektors wurde von einem umfassenden Reformprogramm getragen, das die Liberalisierung des Hypothekenmarktes, die regulatorische Modernisierung – einschließlich der Real Estate General Authority und des Wafi-Regulierungsprogramms für den Verkauf vor Fertigstellung – sowie direkte Angebotsintervention über Partnerschaften zwischen dem Wohnungsbauministerium und privaten Entwicklern kombiniert. Der Hypothekenmarkt des Königreichs ist von praktisch null im Jahr 2016 auf über einhundertvierzig Milliarden Dollar gewachsen und hat damit den größten Markt für Wohnbaufinanzierung im GCC geschaffen sowie den Zugang der Saudis zu Wohneigentum grundlegend verändert.

Der Immobilienmarkt der VAE ist der ausgereifteste im GCC in Bezug auf Marktstruktur, Investorenbeteiligung und Produktvielfalt, doch die Dynamik des Wohneigentums unterscheidet sich aufgrund der mehrheitlich ausländischen Bevölkerung der VAE grundlegend von der Saudi-Arabiens. Der Immobilienerwerb durch Ausländer ist in ausgewiesenen Freehold-Gebieten gestattet und schafft einen dynamischen Investitionsmarkt, der globales Kapital anzieht. Für emiratische Staatsangehörige bieten staatliche Wohnungsprogramme in Abu Dhabi und anderen Emiraten großzügige Unterstützung, wobei die nationale Wohneigentumsquote auf rund achtzig Prozent geschätzt wird.

Die nationale Wohneigentumsquote Katars zählt zu den höchsten im GCC, gestützt durch großzügige staatliche Wohnungsprogramme, die katarischen Bürgern Landzuweisungen und zinslose Darlehen gewähren. Die geringe nationale Bevölkerung im Verhältnis zum Wohnungsangebot stellt sicher, dass der Erschwinglichkeitsdruck für Bürger minimal ist, wenngleich die ausländische Bevölkerung einem stärker eingeschränkten Mietmarkt gegenübersteht. Kuwait hält ebenfalls eine hohe nationale Wohneigentumsquote über staatliche Wohnungszuteilung, doch die lange Warteliste des Systems mit über einhunderttausend Anträgen erzeugt erheblichen sozialen Druck und politische Sensibilität.

Der Wohnungsmarkt Bahrains spiegelt seine geringere Größe und fiskalischen Zwänge wider, wobei die Wohneigentumsförderprogramme unter engeren Budgets als bei den wohlhabenderen GCC-Nachbarn operieren. Die Nähe des Königreichs zu Saudi-Arabien und die Dammverbindung schaffen grenzüberschreitende Dynamiken am Immobilienmarkt, wobei saudische Käufer auf dem bahrainischen Immobilienmarkt aktiv sind und bahrainische Einwohner zur Arbeit in die Ostprovinz pendeln. Der Wohnungsmarkt Omans ist nach GCC-Maßstäben relativ erschwinglich, wobei staatliche Wohnungsprogramme das nationale Wohneigentum stützen, während sich in Maskat und Duqm ein wachsender ausländischer Mietmarkt entwickelt.

Saudi-Arabiens Position

Die Errungenschaften Saudi-Arabiens im Wohnungswesen im Rahmen der Vision 2030 zählen zu den greifbarsten Erfolgen des Programms. Der Anstieg von siebenundvierzig auf dreiundsechzig Prozent nationaler Wohneigentumsquote in weniger als einem Jahrzehnt stellt eine grundlegende Verbesserung der Bürgerwohlfahrt und der wirtschaftlichen Teilhabe dar. Die Entwicklung eines funktionierenden Hypothekenmarktes hat eine neue Anlageklasse geschaffen, den Bankensektor vertieft und die Grundlagen für einen Wohn-REIT-Markt gelegt, der den Investitionszugang weiter verbreitern wird.

Die Herausforderung besteht darin, diese Dynamik aufrechtzuerhalten und zugleich die Erschwinglichkeit zu steuern, während der Wohnungsmarkt reift. Steigende Bodenpreise in großen städtischen Zentren, insbesondere in Riad, sowie der Übergang von staatlich subventioniertem zu marktpreisbasiertem Wohnraum könnten für Haushalte mit mittlerem Einkommen Erschwinglichkeitsdruck erzeugen. Die fortgesetzte Ausweitung des Wohneigentums mit der Markttragfähigkeit in Einklang zu bringen, erfordert eine sorgfältige politische Feinabstimmung.

Ausblick

Die Wohnungsmärkte im gesamten GCC werden von Urbanisierung, Bevölkerungswachstum und den sich wandelnden Präferenzen jüngerer Generationen geprägt, die die Flexibilität der Miete gegenüber dem traditionellen Wohneigentum bevorzugen könnten. Die Wohnbaupipeline Saudi-Arabiens bleibt die größte im GCC, getragen durch die Wohnkomponenten der Megaprojekte und die anhaltende städtische Expansion. Das Aufkommen von Wohn-REITs und institutionellen Mietmärkten, die an der Tadawul notiert sind, stellt eine strukturelle Entwicklung im GCC-Immobilienbereich dar, die neue Investitionskanäle schaffen und den Wohnungsbestand über die traditionellen selbstgenutzten Villen und Wohnungen hinaus diversifizieren wird.